В ипотеку передавались права собственности на недвижимое имущество в виде земельного участка площадью 17,0394 га, кадастровый номер 4810137200:004:0020, который находится в Николаеве «на территории Лагерного поля в Центральном районе» (см. карту). Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что «в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения обязательств по кредиту ипотекодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме путем взыскания предмета ипотеки».
До 20 марта 2014 года претензий к заемщику от банка не было, как и обращения заемщика о невозможности выполнения кредитного договора. Однако 26 марта «Саки» уведомило «Приват-Житло-Юг» о том, что «в связи со сложной общественно-политической ситуацией в АР Крым и аннексией Российской Федерацией Крыма должник фактически остановил свою деятельность по независящим от предприятия причинам». Затем «Приват-Житло-Юг» 22 апреля предложил ВТБ Банку разорвать ипотечный договор в связи с существенным изменением обстоятельств.
Банк отказался разрывать ипотечный договор, поэтому в июле заемщик обратился в суд с соответствующим иском к ВТБ Банку.
Суды двух инстанций решили, что российская аннексия Крыма является достаточным основанием для лишения банка прав на земельный участок в Николаеве. Это решение судей может вдохновить и других должников на иски о разрыве ипотечных договоров.Подробнее ...
В частности, Кабинет министров одобрил постановление № 565 «О внесении изменений в положение о порядке предоставления льготных долгосрочных кредитов молодым семьям и одиноким гражданам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья».
Война легко подмяла под себя большинство экономических проблем страны, отодвинув их даже не на второй план, а еще дальше. Проблема ипотечных валютных заемщиков быстро перестала интересовать, кажется, даже банкиров и заемщиков. Установилось новое статус-кво.
Банки пошли на уступки заемщикам и прописали в готовящемся законопроекте о реструктуризации ипотечных кредитов возможность полностью погасить кредит, вернув банку залоговую квартиру. Никаких льготных курсов конвертации и сохранения процентной ставки кредитные организации не обещают – в этом они заручились поддержкой Международного валютного фонда и Всемирного банка. Эти структуры пригрозили заморозить кредитование Украины, если власть допустит принятие закона, который обернется убытками для банков.
Законопроект «Об урегулировании ситуации с погашением обязательств по кредитам в иностранной валюте, обеспеченным ипотекой», подготовленный Нацбанком, должен решить проблему неплатежей по валютным ипотечным кредитам. Его цель – провести конвертацию валютных кредитов в гривневые по курсу 7,99 грн/$ с сохранением процентной ставки. Свое видение юридических нюансов и подводных камней реализации этой инициативы для #FinMaidan представил старший партнер адвокатской компании «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец.
«Еще полгода назад нельзя было себе представить, что НБУ выйдет с предложением зафиксировать курс по валютным кредитам физических лиц, обеспеченным ипотекой, с сохранением ставки либо списанием задолженности при добровольной передаче предмета ипотеки кредитору. Однако это произошло, и соответствующий проект закона «Об урегулировании ситуации с погашением обязательств по кредитам в иностранной валюте, обеспеченным ипотекой» был презентован через Независимую ассоциацию банков Украины.
Проектом предусмотрено два варианта:
- Реструктуризация обязательств заемщика – физического лица (далее – заемщик) по кредиту в иностранной валюте, обеспеченному ипотекой (далее – кредит), путем перерасчета обязательств по кредиту по официальному курсу соответствующей иностранной валюты к гривне, установленному Национальным банком Украины на 1 января 2014 года (в частности 7,99 грн/$).
- Передача ипотекодержателю предмета ипотеки с дальнейшим прекращением обязательств по кредиту, даже если стоимости предмета ипотеки недостаточно для полного удовлетворения требований ипотекодержателя.
При ближайшем рассмотрении возникает целый ряд вопросов, связанных с такой реструктуризацией и прекращением кредитных обязательств, а именно:
- Законопроектом не запрещено введение дополнительных комиссий, в том числе с плавающей ставкой, за дальнейшее погашение кредита. Хотя за проведение самой реструктуризации требовать от заемщика уплаты любых платежей, сборов и комиссий в свою пользу кредитору запрещено.
В этой связи, чтобы не потерять прибыль, банкиры могут ввести дополнительную комиссию за зачисление средств в счет погашения либо дальнейшего обслуживания кредита. И таких примеров множество. Например, ВТБ Банк с целью прекращения поступлений средств на невыгодные ему депозиты ранее вводил комиссию в 12% за пополнение счета, а целый ряд коммерческих кредитных учреждений совсем недавно увеличили размер платы в 10-20 раз за перечисление средств на валютный счет.
- Законопроектом не определен размер обязательств заемщика по кредиту. Это имеет крайне важное значение для определения суммы списания, которую данным документом позволено отнести банком на себестоимость и тем самым уменьшить налогооблагаемую прибыль.
В связи с довольно расплывчатой формулировкой банки могут отнести на себестоимость начисленные проценты, до конца действия кредита пересчитанные по курсу, а также штрафные и прочие санкции, примененные к заемщику за несвоевременное погашение кредита. Размер подобных списаний позволит финучреждениям не платить налоги в огромных объемах.
- Законопроектом не предусмотрено и не уточнено, кто именно является кредитором в понимании данного законопроекта и о каких кредитах идет речь. Таким образом, любое физическое и юридическое лицо имеет возможность уклониться от уплаты налогов в особо крупных размерах.
- Законопроект открывает возможность и для появления рынка безналоговой купли-продажи недвижимости. Так, оформив якобы валютный кредит под ипотеку, кредитор, он же покупатель ипотеки, получает в собственность без уплаты налогов и коррупционной налоговой оценки предмет ипотеки. Кроме того, покупатель уклоняется от уплаты налогов и в виде бонуса может уменьшить налогооблагаемую прибыль, полученную от других операций.
Возможность же выдачи валютных кредитов физическими и юридическими лицами, которые не являются специальными субъектами – участниками рынка финансовых услуг, под процент была узаконена постановлением Верховного суда Украины № 6-79цс12 от 18.07.2012.
Подводя итог, можно сказать, что, не уточнив понятие «кредитор» и на кредиты за какой срок распространяется данный законопроект, принятие закона может привести к тому, что госбюджет Украины может недополучить налоги в особо крупных размерах. Кроме того, необходимо также ввести законодательное ограничение на установление банками каких-либо комиссий в будущем после реструктуризации кредита, иначе законопроект просто ничем не поможет заемщикам, желающим сохранить ипотеку и продолжить погашение кредита. Ведь банки смогут ввести такие комиссии, что клиенты все равно будут платить так же много, как сейчас».
ТОП-новости
