Есть ли движение на рынке кредитования первичной недвижимости?

Есть ли движение на рынке кредитования первичной недвижимости?

Что предлагают Клиентам украинские банки

 

Несмотря на кризис, строительство нового жилья продолжается: по данным Госстата, за январь-октябрь текущего года объем строительного рынка на 13,6% превысил показатели аналогичного периода 2015 года. За 3 квартала 2016 года объем сданного в эксплуатацию жилья составил 5,7 млн. м2.  В конце ноября в Киеве предлагались новые квартиры более, чем в 230-ти новостройках. Кроме Киева и Киевской области, наиболее активно вводится в эксплуатацию жилье во Львовской, Одесской и Ивано-Франковской областях.  Однако активность покупателей не слишком высока. За последние несколько лет покупательная способность «среднего украинца» серьезно снизилась, а доверие к рынку первичной недвижимости подрывают периодически возникающие скандалы вокруг недостроенных объектов.

При этом, если в период «кредитного бума» большая часть покупаемых квартир приобреталась в кредит, то сейчас, по оценкам операторов рынка недвижимости, доля таких сделок не превышает и 5%. Из-за значительных рисков ипотечного кредитования, высоких процентных ставок и низкого платежеспособного спроса со стороны населения, количество банков, предлагающих кредиты на покупку квартир в новостройках, на данный момент невелико. Из ТОП-50 банков, более-менее активно работают на этом рынке лишь 13. Кредиты, как правило, выдаются на покупку квартир в строительных объектах, по которым у банка есть договор о сотрудничестве с застройщиком. Прежде чем принять решение о кредитовании покупки жилья в том или ином доме, банк тщательно изучает законность строительства и разрабатывает оптимальную схему работы с застройщиком. А потом на протяжении всего периода строительства следит за ходом строительных работ. Это снижает риски не только для банка, но и для заемщиков. Ведь одной из основных опасностей покупки квартиры в строящемся доме является вероятность того, что дом могут не достроить или не принять в эксплуатацию по причине несоответствия документации требованиям законодательства. На данный момент только в Киеве насчитывается более 40 незаконных строительных объектов, в части из которых застройщики продают квартиры (такие данные были приведены в отчете НБУ о финансовой стабильности, опубликованном в декабре текущего года).

Если говорить об условиях кредитования, то большинство банков ограничивают срок кредита 10-15 годами. На срок до 30 лет кредитует только банк «Аркада». А на 20 лет (из проанализированных нами ТОП-50 банков) кредиты предлагают еще 8: «Урсоцбанк», «Укргазбанк» «Сбербанк», «Ощадбанк», «Креди-Агриколь», «Кредобанк», «ВиЕс-банк»  и «Глобус». Правда, программами «Ощадбанка», и банка «Креди-Агриколь» предусмотрено кредитование покупки недвижимости на первичном рынке только при условии предоставления в качестве залога уже  принадлежащей заемщику недвижимости

Требования по минимальному собственному взносу заемщика при покупке жилья варьируются от 20% (предлагает только банк «Аркада») до 50%. Причем они могут отличаться даже в различных программах одного и того же банка. Но наиболее распространенным является взнос 30-40%. У многих банков присутствует ограничение по сумме кредита (как правило, не более 1,5-2,0 млн. грн.).

Ставки в программах различных банков существенно отличаются, так как зависят, в том числе, от условий сотрудничества с конкретными строительными компаниями. В основном они колеблются в диапазоне 21-23%. Плюс банки, как правило, взимают единоразовую комиссию при выдаче кредитов (от 0,75% до 1,5%). Ежемесячная комиссия применяется реже, но тоже встречается (от 0,1% до 0,5%). Кроме того, практически все банки требуют страховать объект залога, а многие - еще и жизнь и/или трудоспособность заемщика.

Но иногда банки могут предложить клиентам более низкую ставку за счет получения компенсации от застройщика. Минимальная процентная ставка, фигурирующая в кредитных программах банков, составляет 10%. Ее предлагает на покупку жилья в своих объектах банк «Аркада». Такую же ставку декларирует банк «Инвестиций и сбережений» - на покупку квартир в уже завершенном ЖК «Небос Хилл» (г. Луцк). Ставку 12,99% озвучивает банк «Львов» по своей партнерской программе с компанией «Новый Львов». Эта ставка применяется при кредитовании на срок до 5 лет при условии наличия собственного взноса в размере 50%. При выдаче кредита взимается также единоразовая комиссия в размере 1,5%.

Распространена также плавающая процентная ставка (иногда, начиная со второго-четвертого года обслуживания кредита). По такой схеме работают: «Укрсоцбанк», «Кредобанк», «Сбербанк», «ВиЕс-банк» и другие. Как вариант, ставка может быть и фиксированной, но в первые несколько лет — более низкой, чем в последующие годы. Например, программы банка «Глобус» в рамках сотрудничества с компаниями «УкрБуд» и «Омокс» предусматривают на первые 2 года ставку 16,5%, а на последующие 18 лет — 25%. Причем, при кредитовании в «Глобусе» на покупку жилья от корпорации «Укрбуд», заемщик не несет дополнительных затрат на страхование своей жизни и трудоспособности.. Похожий механизм смены процентных ставок используется и в нескольких программах кредитования от «Укргазбанка», а также в кредитном продукте банка «Львов» в сотрудничестве с застройщиком ООО НВП «Свит».

Некоторые банки в качестве альтернативы классическому кредитованию предлагают программы финансового лизинга.  Например, у «ТАСКОМБАНКА» есть программа приобретения в лизинг готового жилья (в том числе, и на первичном рынке). Программой предусмотрены: максимальный срок — 10 лет, собственный взнос — 30%, ставка — 24%, разовая комиссия — 1,7%. Дополнительно требуется страхование жилья, а также жизни и трудоспособности клиента.

Как видите, банки прилагают существенные усилия для создания клиентам более приемлемых условий покупки жилья. Однако, для большинства рядовых граждан существующие ставки все равно «неподъемные». Поэтому активизация ипотечного кредитования в ближайшие несколько лет маловероятна без создания более благоприятных условий со стороны государства. К ним относятся не только программы государственной поддержки кредитования жилищного сектора, но и развитие инструментов рефинансирования банковских кредитов, и совершенствование законодательства в направлении защиты прав кредиторов.