Виселення наполовину

Верховний суд України (ВСУ) 18 березня визначив, що виселення людей з житла, яке було предметом іпотеки, але при цьому не було куплено в кредит, має супроводжуватися обов'язковим наданням тим, кого виселяють, іншого постійного житла. Такий правовий висновок був зроблений в рамках судового розгляду між Ощадбанком і його позичальником.

У рішенні ВСУ йдеться про те, що в березні 2008 року позичальник взяв у банку 10-річний кредит на 1,697 млн грн під 17% річних, а в іпотеку передав житловий будинок свого поручителя. Потім позичальник перестав обслуговувати кредит і борг досяг 3,218 млн грн: неповернуте тіло кредиту склало 1,624 млн грн – 95,7% від отриманої суми, інша частина – відсотки, пені та штрафи. У 2013 році Ощадбанк подав до суду на неплатника. У травні 2014-го Шевченківський районний суд Запоріжжя ухвалив рішення звернути стягнення шляхом продажу цього будинку загальною площею 426,5 кв. м. Апеляційний суд Запорізької області в липні підтвердив це рішення. В Ощадбанку відмовилися від коментарів.

Оскільки позов банку був задоволений «частково», він подав касаційну скаргу. Але Вищий спеціалізований суд України в жовтні відхилив її. Таким чином, у всіх трьох інстанціях банку відмовили в «задоволенні позовних вимог про виселення мешканців» цього будинку. Юристи Ощадбанку попросили Верховний суд України поставити крапку в неоднаковому трактуванні Вищим спеціалізованим судом в різних судових спорах ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР.

За правом проживання

ВСУ з'ясував, що суди приймають різні рішення в однакових ситуаціях. Вони посилаються або на ст. 40 закону «Про іпотеку», яка вказує, що звернення стягнення на передані в іпотеку житлові приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, крім орендарів. Інші ж суди посилаються на ст. 109 ЖК, у якій зазначено, що громадяни, яких виселяють з житла, мають отримувати інше житло для постійного проживання. На нове житло не можуть претендувати тільки люди, яких виселяють з житла, придбаного в кредит.

Тому ВСУ зробив правовий висновок, що згідно зі ст. 39 і 40 закону «Про іпотеку» та ст. 109 ЖК, особам, яких виселяють з житлового приміщення в ході стягнення предмета іпотеки, надається інше житло. Але це можливо тільки в тому випадку, підкреслює ВСУ, якщо іпотечне житло було придбано не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою, що стягується. В іншому випадку мешканці, яких виселяють, не можуть вимагати отримання альтернативного житла.

Складності питання

Це «дуже погане рішення для банків» – прецедент, тому на це питання буде звертати увагу НБУ і банківська спільнота. Велика частина іпотечних кредитів, які перебувають на балансах банків, були видані під заставу житла, що купується на отриманий кредит. Менша частина коштів була видана під заставу «іншого нерухомого майна». Ці кредити – у зоні ризику, адже тепер суди, спираючись на правовий висновок ВСУ, зможуть вимагати від банків надати людям, яких виселяють, інше житло. «Не потрібно надавати нове житло, якщо кредит брався на купівлю саме тієї квартири, з якої людину виселяють. Але якщо кредит було узято під заставу вже наявного житла на споживчі цілі або на купівлю іншої квартири, то людині мають надавати інше житло. Проте на практиці цей захід не працює, бо житла ніякого немає. Ця норма просто не продумана, тому що вона залишилася після Радянського Союзу», – розповідає FinMaidan старший партнер адвокатської фірми «Кравець та Партнери» Ростислав Кравець.

Формально радянське законодавство захистило права навіть тих, кого виселяють з квартир, куплених в кредит. Але норми прописані так, що їх неможливо реалізувати. Житловий кодекс у ч. 4. ст. 109 зобов'язує суд вказувати в рішенні адресу «тимчасового житла» для тих, кого виселяють, але тут же вказано, що «відсутність житлових приміщень у фондах житла для тимчасового проживання або відмова у їх наданні не припиняє процедуру виселення громадян із заставного житла». «Тимчасове житло відрізняється від постійного тим, що його не можна приватизувати, обміняти, розділити, воно не може здаватися в піднайом і туди не можна вселяти інших мешканців», – пояснює керуючий партнер юридичної фірми «Кушнір, Яким'як і Партнери» Олег Яким'як.

Недостатній житловий фонд

Громадянам у разі надзвичайних подій, наприклад, при виселенні з аварійних будинків, надають інше постійне житло з комунального або відомчого житлового фонду. Але цього житла завжди не вистачає. Банки також мають власний житловий фонд, сформований з відібраних, але ще не проданих квартир. Проте юристи сумніваються, що поганим позичальникам, які не повернули кредит, або їхнім поручителям вдасться отримати від банку ще й нове житло. «На власному досвіді не доводилося стикатися з таким. Але ознайомившись з практикою судів, можу сказати, що вона різна: у більшості випадків суди задовольняють позов банку і виселяють мешканців, при цьому в рішеннях немає жодного слова про зазначену норму. Тобто її просто ігнорують, – розповідає FinMaidan адвокат правової групи «Домініон» Юлія Розуменко. – Але трапляється й таке, що суди відмовляють у задоволенні позову банку про виселення через те, що банк не надав інформації про житло, яке має надаватися відповідачам після їх виселення з житлового приміщення».

Тепер виселення мешканців з заставної нерухомості буде утруднено, але рішення ВСУ дозволить переглянути і вже винесені рішення за аналогічними спорами. «Суди не зможуть виселяти таких відповідачів з житлових приміщень без надання їм іншого постійного житла і зазначення такого житлового приміщення в рішенні суду. А прийняті рішення про виселення таких відповідачів без зазначення в них наданого житлового приміщення підлягають скасуванню, а справи – перегляду», – говорить Олег Яким'як.