Оперативні оцінки урядом вартості відбудови знищеного чи пошкодженого житла, а це щонайменше 45 млн кв. м нерухомості, перевищили $40 млрд, повідомив прем’єр-міністр Денис Шмигаль. В своїх оцінках урядовець спирається на розрахунки Мінекономіки та KSE, які станом на 8 червня фіксували 44,8 млн кв. м втраченого житла на суму $39,38 млрд та 104,9 тис. знищених автівок на $968 млн.

Постраждалі українці вже почали подавати через застосунок «Дія» заявки, на підставі яких спеціальні комісії порахують збитки для подальшої виплати компенсації. Їх вже понад 206 тисяч. І це лише заяви від українців, які мали змогу сфотографувати пошкодження. Багато втрат на тимчасово окупованих територіях та в зонах бойових дій ще не задокументовано.

Оскільки швидке отримання компенсації від росії неможливе, як і стягнення заблокованих західними санкціями активів, в уряді України пропонували, щоб українці отримали компенсацію з бюджету та, можливо, з коштів західної допомоги. А вже потім Україна компенсувала б свої витрати за рахунок стягнень з росії. Але це питання навіть не цього року – для уряду зараз пріоритетними є військові та соціальні видатки. «Уряд чесно каже, що повноцінний процес відшкодування почнеться одразу після того, як конфісковані російські кошти на Заході надійдуть до України», – попередив Денис Шмигаль.

Влада поки що збирає інформацію про втрати і спростила порядок фіксації руйнувань та пошкоджень житлових будівель та споруд. Триває розробка уніфікованої формули оцінки вартості збитків, коли розмір компенсації буде залежати від середньої вартості відновлення житла, а не вартості попереднього ремонту. Більш швидке відновлення житла можливе за участі бюджетів громад, як в Києві. При цьому українці після отримання акту підтвердження збитків можуть не чекати на компенсацію для відбудови, а вже зараз за власні наявні кошти відбудовувати своє житло, а потім лише отримати компенсацію.

І хоча всі українці, які втратили житло, стикаються з проблемою «де жити», позичальникам ще й необхідно платити далі за неіснуючу іпотеку, або іпотеку, що опинилася під окупацією. Ще 15 березня парламент заборонив банкам штрафувати позичальників за несплату за кредитами. Але необхідність погашення основної суми боргу і нарахованих відсотків не зникала. В березні – травні гостроту цієї проблеми пом’якшували кредитні канікули, які тимчасово запроваджували банки. Але з поверненням на початку червня багатьох банків до життя «як завжди», виникла нагальна потреба врегулювати проблему.

Голова комітету з питань фінансів, податкової та митної політики Верховної Ради Данило Гетманцев («Слуга народу») анонсував 5 червня розробку законопроєкту про списання заборгованості зі споживчих кредитів на придбання рухомого та нерухомого майна, яке було знищено під час військових дій. А вже 6 та 7 червня з’явилися перші два законопроєкти № 7437 та № 7441 від груп 27 та 20 депутатів відповідно на чолі із ексспікером Дмитром Разумковим.

Третій законопроєкт – № 7441-1, саме від Данила Гетманцева і ще 35 депутатів, з’явився 14 червня. Вже 16 червня комітет рекомендував парламенту ухвалити в першому читанні саме останній законопроєкт № 7441-1. «За – 16, утрималися – четверо. Я утримався, оскільки вважаю, що в такому вигляді ми не вирішуємо проблему, а перекладаємо її на банки», – заявив перший заступник голови комітету Ярослав Железняк («Голос»).

Що передбачає рекомендований законопроєкт? Він пропонує дві схеми.

Схема № 1. «Замороження» кредиту

Усі позичальники, які купили автомобіль в кредит або взяли кредит під заставу житла (як іпотека, так і споживчий кредит), матимуть право призупинити всі платежі кредитору (основну суму кредиту, відсотки, комісії та інші платежі) на період війни і трьох місяців після. Для цього достатньо, щоб житло чи автомобіль залишилися на тимчасово окупованих територіях чи перебували в зоні бойових дій. Це правило буде поширюватися як на знищене чи пошкоджене майно, так і на вціліле майно, але доступ до якого заблокований.

Призупинення грошового зобов’язання відбудеться автоматично наступного робочого дня після подання заявки і відновиться, лише якщо станом на 91 день після війни банк не отримає від позичальника документи, які підтверджують втрату майна. Якщо житло і автомобіль зараз знаходяться на вже звільненій території, то підтверджуючі документи мають бути надані одночасно із заявою про призупинення оплати.

У випадку отримання банком цих документів позичальник зможе не платити за кредитом до моменту, поки він не отримає компенсацію від держави за знищене росіянами майно. При цьому проценти за таким кредитом банк має анулювати ретроспективно, починаючи із 24 лютого 2022 року. Передавати такий борг колекторам буде заборонено.

Статус знищеного зможе отримати не тільки введене в експлуатацію житло, але й об’єкти незавершеного будівництва, придбані у забудовника в кредит із розстроченням чи відстроченням платежу.

Тобто схема «заморожування» кредиту є схожою на модель кредитних канікул, коли можна нічого не платити за кредитом під час війни, протягом якої кредит фактично перетворюється на безпроцентний.

Схема № 2. «Прощення» кредиту

Друга схема передбачає «прощення» кредиту, коли позичальнику нічого не доведеться повертати банку. Відповідну заяву-вимогу боржник має подати в банк під час війни або протягом 90 днів після скасування воєнного стану.

Для цього житло, яке є забезпеченням за іпотечним кредитом, має бути знищено внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією росії. Площа знищеної квартири не має перевищувати 140 кв. м, а житлового будинку – 250 кв. м. Це житло має бути єдиним місцем проживання сім’ї позичальника. Знищений автомобіль із робочим об’ємом двигуна до 2500 куб. см має також бути єдиним в сім’ї. За такими кредитами не має бути простроченої заборгованості станом на 23 лютого.

Ці обмеження мають забезпечити, що прощення кредитів отримають лише добропорядні позичальники із середнього класу, а володарі декількох квартир та машин муситимуть й далі платити за кредитами на знищене майно, вірогідно, очікуючи компенсаційних виплат держави.

Згідно з проєктом, банк має упродовж 10 робочих днів опрацювати заявку позичальника простити весь борг. Після прощення у позичальника не виникатимуть податкові зобов’язання. Одночасно із анулюванням кредиту до банку перейде право на отримання компенсації від держави.

Якщо позичальник не подасть заявку на прощення кредиту, а дочекається грошової компенсації від держави, то, як і в «Схемі № 1», в цей момент відновляться усі його зобов’язання за кредитом.

«Законопроєкт № 7441-1 складно назвати збалансованим. Призупинення нарахування відсотків за кредитом може зменшити суму відшкодування від країни-агресора, на яку матиме право претендувати Україна. А які наслідки для боротьби в міжнародних судах матиме «звільнення позичальника від обов’язку сплати грошового зобов’язання за договором» і «прощення боргу» — передбачити складно», – каже голова Ради Незалежної асоціації банків України Олена Коробкова.

Ще один приклад незбалансованості, за її словами – це те, що заміна шибок у вікнах не має бути підставою для «замороження» кредиту або звільнення від обов'язку його сплати. Йдеться про пропозицію, що «пошкодження» кредитного майна стає підставою для початку кредитних канікул.

«Прощення кредитів банками можливе за умови розроблення компенсаційних механізмів для самої банківської системи. Ми зазнаємо великої кількості збитків сьогодні», – попередила Олена Коробкова.

«Прості рішення»

Інші два законопроєкти пропонували ще більш «прості рішення» проблеми.

В проєкті № 7437 банки мали б припинити нараховувати відсотки за всіма кредитами, взятими для придбання нерухомого майна або транспортних засобів, які були знищені внаслідок бойових дій або залишилися на окупованій території. «Знищені» – в значенні не підлягають відновленню чи відновлення яких потребує капітального ремонту чи реконструкції.

Безпроцентним такий кредит був би на період воєнного чи надзвичайного стану та 30 днів після них. Прощені проценти не можна було б включити в «чек» після війни. Однак після війни нарахування відсотків все одно відновлювалося б.

Законопроєкт не знайшов прибічників в банківській спільноті. «Він нівелює зміст банківського кредитування, загрожує значним зростанням обсягу непрацюючих кредитів, позбавляє кредитора права заявляти збитки від несплати процентів за кредитами для відшкодування за рахунок країни-агресора, веде до погіршення фінансового стану банків, суттєвих втрат банківського сектору та держбюджету, і, як наслідок, до дестабілізації функціонування банківської системи та економіки країни в умовах воєнного стану», – впевнена заступниця директора юридичного департаменту Укргазбанку Алла Сироїд.

Законопроєкт № 7441 просуває іншу ідею: за всіма подібними кредитами позичальники звільняються від боргів. В обох варіаціях жодних компенсацій банкам не передбачалося. А проєкт № 7441 дозволяв би українцям не тільки позбутися кредиту за втраченою іпотекою, але й отримувати компенсацію від держави, яка обіцяла всім постраждалим гроші на нове житло.

«За результатами аналізу законопроєктів № 7441 і № 7441-1 Незалежна асоціація банків за участі, зокрема, й Укргазбанку дійшли висновку, що проєкти не передбачають належних компенсацій втрат банків від списання кредитних зобов’язань позичальників, а також можуть мати, як наслідок, зменшення капіталів банків, загрожуватимуть процесу банківського кредитування», – каже Алла Сироїд. «Допомагати лише за рахунок банків, як передбачає законопроєкт № 7441, неможливо. Ми не можемо масово «списувати» кредити без підтримки держави. Банки видають кредити за рахунок залучення депозитів», – нагадала Олена Коробкова.

Законопроєкти відрізняються між собою. «Відчувається, що їхні автори по-різному оцінюють шанси на перемогу України у війні та коли це станеться. Відповідно й різними є підходи – від «пробачити і забути» до «почекати трошки на компенсацію». Можливо, з репарацій, якщо бути дуже оптимістичним», – каже фінансовий аналітик групи ICU Михайло Демків.

Потенційні збитки

Порахувати потенційні збитки банків від кожної із запропонованих моделей чи від узгодженого законопроєкту № 7441-1 важко, навіть якщо сконцентруватися на областях, де точаться бойові дії. «Наразі банки не володіють інформацією про стан заставного майна на окупованих територіях і автори законопроєктів, напевно, теж. Це підтверджує і відсутність підрахунків чи їх результатів у пояснювальних записках до них», – каже Олена Коробкова.

Поки що можна робити лише припущення. «Орієнтовно до 20% нерухомого майна в іпотеці знаходяться на окупованих територіях або в зоні бойових дій. Оцінити зараз точно, яке з цього майна пошкоджене чи знищене, просто неможливо з об’єктивних причин. Окрім того, абсолютно незрозуміло, як визначати суму збитків у нинішніх умовах», – наголосила Олена Коробкова.

На кінець квітня 2022 року портфель іпотечного кредитування банківської системи становив 28,89 млрд грн, зокрема на Київ і область припадало 12,97 млрд грн. В областях, де зараз ведуться бойові дії – Харківській, Луганській, Донецькій, Запорізькій, Херсонській та Миколаївській – у банків було 3,89 млрд грн іпотеки фізосіб.

За початку появи державної програми доступної іпотеки під 7% найбільший обсяг коштів надали Кредобанк (23,5%) та три державні банки – Ощадбанк (21,6%), ПриватБанк (20,7%) та Укргазбанк (20%).

KSE нарахував 104,9 тис. знищених автівок з початку воєнних дій 24 лютого. Але станом на 13 червня українці без податків (ПДВ, мито, акциз) вже ввезли 163 тис. автомобілів і влада не планує скасовувати цю пільгу.

Банки, які мають портфель іпотечних кредитів на сході та півдні країни, а також на звільнених північних територіях, воліють не розкривати суми втрат. «Обсяг іпотеки до 2022 року зростав високими темпами, але все ще не відігравав помітної ролі в економіці. Тому збитки за такими кредитами для банків не будуть такими ж великими, як знецінення кредитів бізнесу та прострочення за споживчими кредитами. Але по окремих банках це може вдарити дуже болюче», – пояснює Михайло Демків.

Більш краща ситуація в установах, які не кредитувати іпотеку чи розвивали її в інших областях. «На щастя, нерухомість клієнтів Банку Кредит Дніпро в  регіонах, де відбувались бойові дії, не зазнала суттєвих пошкоджень, а випадки конструктивного руйнування об’єктів відсутні. До того ж банк не проводив видачу іпотеки в регіонах, які знаходяться під окупацією рф», – розповів FinClub директор департаменту роздрібного цільового кредитування Банку Кредит Дніпро Олександр Мришук.

«Такої іпотеки небагато. Це переважно старий портфель, який був виданий ще в 2006 році», – каже директор департаменту збору та врегулювання кредитів ОТП Банку Олег Коробкін. Автокредитів в зоні бойових дій також мало. «Це рухоме майно, і вважаємо, що частина клієнтів змогла виїхати. Але зараз ідентифікувати, де знаходиться авто, важко, тому що суттєва кількість клієнтів неконтактна», – зазначив він.

Моніторинг втрат на звільнених територіях банк ще не провів. «Доступ на ці території обмежено у зв’язку з небезпекою та розмінуванням. Також дії цивільних можуть викликати підозру. Тому зараз ми не ризикуємо життям та безпекою наших співробітників, але зробили експертну оцінку для формування адекватних резервів під можливі збитки, завдані війною», – сказав Олег Коробкін.

Законопроєкти потребують доопрацювання, впевнені учасники ринку. «В такому вигляді це вирішення проблеми боржників за рахунок банків, без жодного балансу прав та обов’язків, – каже Олег Коробкін. – Особливо потребують доопрацювання норми, що банки повинні зупинити нарахування всіх платежів за кредитом лише на підставі письмової заяви боржника про знищене чи пошкоджене забезпечення без надання доказів цього».

Олег Коробкін пропонує надати банкам право списувати чи зупиняти платежі за кредитами лише після ретельної перевірки таких фактів державою і внесення даних до реєстру. «Потрібно надати банкам доступ до реєстру пошкодженого майна, врегулювати його функціонування, та при зупинці платежів чи списанні активу банки повинні ставати автоматично вигодонабувачами компенсації за ці активи від держави, а не чекати, поки боржник отримає компенсацію та витратить її на власні потреби, а не закриття заборгованості перед банком», – зазначив Олег Коробкін.

В Національному банку повідомили FinClub, що надали парламентському комітету свої пропозиції щодо врегулювання обслуговування кредитів за втраченим або пошкодженим майном у заставі. «Запропоновані НБУ позиції базуються на принципах врахування інтересів усіх учасників ринку та забезпеченні фінансової стабільності, – наголосили в пресслужбі. – Надалі НБУ у робочому порядку опрацьовуватиме разом із представниками Ради усі запропоновані законопроєкти, виходячи із цих принципів. У разі наявності зауважень та пропозицій НБУ надасть їх».

Щодо запропонованого списання автокредитів в НБУ заявили: «Підходи до врегулювання обслуговування кредитів із втраченим або пошкодженим майном у заставі мають залежати від тяжкості наслідків втрати для позичальника, а не від типу об’єкта. Необхідно розробити підходи до врегулювання різних типів кредитів».

Альтернативна модель

НАБУ пропонує альтернативний механізм компенсації збитків, щоб не перекладати на банки багаторічне очікування компенсації від держави. В асоціації пропонують Мінфіну до 10% втрат компенсувати позичальнику грошима, а 90% суми – спеціальними ОВДП різної строковості, якими позичальник зможе погасити кредит.

Банки матимуть інструмент, який зможуть продати на вторинному ринку, чи отримати рефінансування під нього, чи чекати оплати. «Облігації можуть видаватись власникам зруйнованого майна на суму в межах вартості майна. Це зможе стати новим предметом забезпечення за кредитом і бути джерелом погашення кредитної заборгованості», – каже Алла Сироїд.

«Це питання ще потребує обговорення з урахуванням фактичних можливостей державного бюджету та інших реалій. Однак виплата невеликої частки компенсації «живими» грошима допоможе підтримати людей, які втратили майно. Чимало з цих людей тимчасово живуть у родичів, у вагонах і спортзалах, десь за кордоном або в тимчасово порожніх квартирах друзів, які виїхали за кордон. Їм уже скоро доведеться вирішувати складні питання подальшого життя», – пояснила ідею Олена Коробкова.

Більш пріоритетним завданням має бути забезпечення житлом тих, хто його втратив, зокрема позичальників. «Припустимо, що велика кількість позичальників – це інвестори, які купували квартири для заробітку. Такі позичальники не можуть претендувати на компенсацію найближчим часом», – вважає Михайло Демків.

Цікаво, що Мінфін, який має погодитися зі звільненням позичальників від оподаткування прощених боргів і визначити терміни та суми майбутньої компенсації українцям збитків за втрачене житло, досі не має позиції по проблемі іпотечних позичальників. «Зазначені законопроєкти до Міністерства фінансів для проведення експертизи не надходили», –  відповіли FinClub в пресслужбі Мінфіну.

Одразу в декількох банках заявили, що вони чекають на прояснення ситуації. «Будемо коментувати, коли документи вже буде прийнято», – зазначили в Ощадбанку. «Ми зможемо коментувати, коли буде відомо про ухвалене хоча б у першому читанні, і тоді ми зможемо надати свої коментарі та пропозиції по суті», – пообіцяли в ПриватБанку.

В Банку Кредит Дніпро назвали своєчасною ідею звільнення позичальників від сплати чергових платежів за кредитом та процентів або ж списання кредитів, за якими втрачене майно. «Однак без відповідного механізму компенсації втрат банків така ініціатива може призвести до негативних наслідків для самої банківської системи. Відповідно банки будуть з великою обережністю ставитись до поновлення іпотечного кредитування», – каже Олександр Мришук.

Банкір впевнений, що влада повинна відігравати ключову роль в розвитку іпотечних програм, включаючи механізм держгарантій, «щоб розподілити ризики між банком, клієнтом та державою». Без цих гарантій перспективи програми «Доступна іпотека 7%», в якій до війни брали участь 22 банки, стануть примарними.

«При видачі кредитів банки і позичальники діяли раціонально, і немає якихось правових чи морально-етичних підстав перекладати збитки від військової агресії на них. Навіть страховка не могла покрити ризик військової агресії росії. Тому компенсувати ці збитки має російська федерація чи її правонаступники. Однак треба бути реалістом й не сподіватися на стягнення найближчим часом», – каже пан Демків.