Недорозвинена іпотека

Недорозвинена іпотека

Банки не поспішають відновлювати іпотечне кредитування через високі ризики, а позичальники не хочуть брати дорогі позики. Із стагнації ринку виходів небагато – банки і забудовники пропонують клієнтам альтернативні інструменти фінансування купівлі житла.


Дорого і мало

Один з найбільш розвинених в докризовий період напрямків – іпотечне кредитування – зараз фактично не існує. Головною причиною відсутності іпотечного кредитування є його занадто висока вартість для позичальників. За даними компанії «Простобанк Консалтинг», дорожче за усіх кредити на купівлю первинної нерухомості пропонує банк «Глобус» – 27,21%, найнижча ефективна ставка у Кредобанку – 22,32%.

При цьому банки готові давати гроші лише за наявності у позичальника початкового внеску в розмірі щонайменше 30%. «Зараз 13 банків займаються іпотечним кредитуванням. Але не можна сказати, що це масовий похід за іпотекою. У більшості випадків це разові операції з тими клієнтами, яких ми добре знаємо і з якими ми можемо знайти компроміс за ставками. Середня ставка – 23,7% в гривні. Незважаючи на усі зусилля Нацбанку зі зниження облікової ставки, середня ставка за іпотекою знизилася усього на 1,7%. Це незначне зниження. Ставка навіть на рівні 20% взагалі не є релевантною для позичальників. Стандартна іпотека, яка була у нас в 2008 році, працювати однозначно не буде», – говорить голова правління Укрсоцбанку Тамара Савощенко.

Для тих банків, хто працює зараз в цьому сегменті, кредитування не є ризиковим. «Менше 1% угод укладається за допомогою кредитів, і основна причина – занадто високі ставки. Зараз середня сума кредиту становить 500 тис. грн. Через високі ставки люди беруть усього 30-40% від суми покупки, тому ризики в цьому сегменті невисокі. За нашими оцінками, в Україні продається житла на 1,2-2 млрд грн. Будується його дуже багато, тому ринок ростиме», – зазначає член наглядової ради банку «Глобус» Олена Дмитрієва.

Альтернативне фінансування

Ринок будівництва житлової нерухомості поступово розвивається. А через відсутність кредитування з'являються інші форми фінансування, наприклад, лізинг. «Право власності в таких угодах отримує банк, що є для нас плюсом. А клієнт досить вільно може вийти з цієї угоди. Це простий вихід без будь-яких судових розглядів. Банк може висувати більш лояльні вимоги до позичальників, оскільки ризики за такого фінансування знижуються. Тому банк може досить відчутно знизити процентну ставку», – говорить заступник голови ТАСкомбанку Олексій Беров. Втім, вартість лізингу також є досить високою. ТАСкомбанк пропонує такі програми під 24%.

У будь-якому випадку лізинг має перевагу перед звичайною орендою житла, яка взагалі ніяк не регулюється. «Орендою займаються приватні особи. Сьогодні хтось захотів здавати нерухомість, а завтра він передумав. Тому дуже багато питань до процедури та умов оренди: хто робить ремонт, оплачує збиток? Лізинг, звичайно, знімає ці питання», – каже заступник директора з маркетингу компанії «Міськжитлобуд» Ангеліна Деревльова.

Альтернативою кредитами є розстрочка безпосередньо від забудовника. Деякі девелопери дають розстрочку на 1-2 роки, до здачі об'єкта в експлуатацію, а деякі – на термін до 10 років. Ціна розстрочки може переглядатися в односторонньому порядку.. «Багато порядних забудовників попереджають за тиждень про майбутнє підвищення, і розстрочку можна погасити достроково. У більш дорогого житла розстрочка прив'язана до долара, а ціна є фіксованою. Якщо на тривалий період, то може бути закладений невеликий відсоток подорожчання (6% річних), – вважає пані Деревльова. – У компанії може бути і шість варіантів розстрочки: у доларі, у гривні, з подорожчанням та без, короткострокові та довгострокові». «Забудовникам не потрібно формувати резерви під кредити і не потрібно визначати клас надійності позичальника, тому вони можуть пропонувати клієнтам більш вигідні умови», – стверджує директор департаменту роздрібних клієнтів Кредобанку Орися Юзвишин.

Явні мінуси для споживача полягають у тому, що неможливо отримати право власності до виконання зобов'язань за розстрочкою. Серед плюсів – відсутність застави, страховки, вимоги мати підтвердження доходів. «Загальне подорожчання завжди значно менше, ніж якщо брати кредит в банку. Розстрочка для забудовників – не самоціль, проте, як показує практика, нашим інвесторам іпотека, як і раніше, недоступна. І тому забудовникам доводиться займатися ерзац-кредитуванням», – додає пані Деревльова.