Самовольная реконструкция или перепланировка ипотечной недвижимости не должна становиться поводом для ее выведения из-под залога – такую норму банкиры предлагают принять парламенту. Они считают, что это позволит сократить количество случаев мошенничества с ипотекой. От этого заемщики даже могут выиграть, поскольку можно будет провести переоценку и повысить стоимость реконструированной недвижимости.

Самовольный вывод
Банкиры хотят обезопасить себя от потери ипотечных залогов. Независимая ассоциация банков Украины обратилась в Верховную раду Раду с предложением внести в законодательство ряд норм, необходимых для решения проблемы банковской системы. Среди них есть норма о том, чтобы даже в случае самовольной реконструкции или перепланировки заемщиком объекта недвижимости, который находится в залоге, он оставался в ипотечном залоге банка. Ассоциация ссылается на случаи признания в суде недействительными договоров ипотеки на том основании, что площадь здания, переданного в ипотеку, была незаконно увеличена самим же заемщиком.

С этим сталкивался Укрсоцбанк в ходе разбирательства с сетью ресторанов быстрого питания «Пузатая хата». В 2010 году Хозяйственный суд Киева признал недействительным ипотечный договор и вывел из реестра недвижимого имущества ресторан возле Бессарабского рынка. Основанием стал тот факт, что площадь здания была незаконно увеличена на 108,9 кв. м. еще в 2003 году. Поэтому на момент подписания договора реально не существовало здания площадью 1,01 тыс. кв. м., как было официально указано в договоре. «Такие случаи бывают и составляют где-то 25-30% от общего кредитного портфеля под обеспечение ипотекой», – объясняет главный юрисконсульт управления поддержки сети по возвращению проблемной задолженности клиентов розничного бизнеса Укрсоцбанка Александр Голинский.

Чтобы ликвидировать эту лазейку, НАБУ предлагает внести изменения в законы «Об ипотеке», «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и Гражданский кодекс. Будет прописано, что «ипотека» сохраняется на самовольно построенные, реконструированные и перепланированные объекты.

Борьба с мошенничеством
Случаи выведения залогов из-под ипотеки не редки. «В практике нашего банка их было несколько. При этом в суде нам удалось установить факт того, что видоизмененный объект является предметом ипотеки, изначально переданным в обеспечение кредита, а впоследствии – обратить взыскание на данную недвижимость», – говорит директор департамента взыскания задолженности в судебном порядке банка «Финансы и Кредит» Олег Андриевский.

При этом существуют различные способы выведения залогов. «Речь нужно вести не только, например, о самовольном увеличении площади, но и о разделе предмета ипотеки на несколько объектов, получении нескольких свидетельств на право собственности, и, как следствие, исчезновении, по документам, предмета ипотеки в первоначальном его виде. Такие случаи встречаются не часто, но они есть», – отмечает начальник управления кредитования физлиц банка «Хрещатик» Елена Трояновская.

Банкиры объясняют, что если предлагаемые НАБУ изменения будут внесены в законодательство, им не придется прилагать дополнительных усилий для борьбы с подобным мошенничеством. «Данные изменения исключат возможность, хотя и незначительную, на упомянутых основаниях оспаривать действие договоров ипотеки», – говорит начальник сектора юридической поддержки клиентов – физических лиц ОТП Банка Ярослав Кордяк. «Заемщик просто не сможет подать исковое заявление в суд с требованием признать договор залога недействительным», – говорит советник председателя правления Евробанка Василий Невмержицкий.

Кроме того, это позволит снизить затраты банков. «Банки смогут немного сэкономить, сократив издержки на выездные проверки объектов залога. Не скажу, что все учреждения неукоснительно соблюдали собственный регламент проверок, но до сих пор этому вопросу уделялось много внимания. Если изменения будут внесены, выездные проверки можно будет делать реже», – добавляет эксперт.

Клиентские преимущества
Эти изменения могут быть полезны и заемщикам, например, в случае законной реконструкции объекта недвижимости. Тогда его стоимость может быть повышена, что позволит вывести из залога другие объекты или избежать проблемы довнесения залогов в случае их обесценивания.

«Теоретически, если реконструкция будет произведена с соблюдением всех норм и документально оформлена, банк может принять во внимание изменения. Согласие на продажу объекта залога получить и вовсе несложно: если заемщик не может выполнять обязательства по кредиту и готов осуществить продажу, согласно всех всем требований требованиям кредитора, банк охотно пойдет ему навстречу. Но если реконструкция произведена самовольно, без оформления всех необходимых документов, ее проведение никак не будет учитываться в стоимости объекта залога», – говорит Василий Невмержицкий.