Від соціалістичної до ринкової революції

Міністерство розвитку громад та територій підготувало законопроєкт, який покликаний реформувати застарілі правила житлового будівництва та його фінансування. Зокрема із Житлового кодексу приберуть згадку, що «перемога Великої Жовтневої соціалістичної революції створила необхідні передумови для розв’язання однієї з найважливіших соціальних проблем – задоволення потреби трудящих у житлі». Проте головний акцент в проєкті зроблено на посиленні контролю за діяльністю забудовників. Законопроєкт має вирішити найбільш складні проблеми на ринку будівництва житла, зупинити зловживання будівельних компаній та покращити захист прав житлових інвесторів – фізосіб.

Зараз інвестори не захищені від ризику подвійного продажу ще не побудованих квартир чи продажу неіснуючих квартир. Щоб цього не допустити, поняття «об’єкт незавершеного будівництва» деталізується: він зможе бути як «цілісним», так і «подільним», тобто містити «складові» – майбутні об’єкти нерухомості, такі як квартири чи машиномісця. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, де зараз реєструються земельні ділянки, нерухомість та об’єкти незавершеного будівництва, будуть обов’язково реєструватися й права власності на майбутні об’єкти нерухомості.

Одразу після держреєстрації замовником будівництва права власності на такий об’єкт та заплановані квартири у ньому він зможе почати продаж цього житла інвесторам. Таким чином, українці матимуть змогу отримувати право власності на ще не побудовані квартири навіть на першому етапі будівництва – на стадії «котловану». Але тільки у випадку держреєстрації договору купівлі таких об’єктів. Після цього українці зможуть надавати майбутні квартири у заставу (за умови нотаріального посвідчення).

Друга проблема, яку має вирішити законопроєкт, – це контроль за інструментами, з допомогою яких будівельні компанії залучають кошти. Зараз будівництво житла може фінансуватися через фонди фінансування будівництва та фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, емісію цільових облігацій підприємств та інші способи, визначені законом. Останній нечіткий пункт про «інші способи» пропонується замінити на «договори купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості».

Щоб попередити махінації із продажем ще не побудованих квартир, законопроєкт висуває вимоги до типового договору. Він має містити ідентифікатори об’єкта будівництва та майбутньої квартири в є-системі у сфері будівництва, реєстраційний номер квартири у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, її технічні характеристики, графічне зображення схеми будівельного плану майбутньої квартири з назвами та площами всіх її приміщень і зазначенням розміщення на поверсі, ціну квартири, термін її передачі кредитору, відповідальність сторін за невиконання умов договору.

Якщо після завершення будівництва виявиться, що фактична площа квартири менша за договірну, забудовник має упродовж місяця з дня введення будинку в експлуатацію повернути надмірно сплачені кошти. Кредитор зможе розірвати договір із забудовником у випадку суттєвої затримки – більш ніж на шість місяців – із отриманням побудованої квартири. Підставою для розірвання договору, а отже, і повернення сплачених коштів, стане також зміна без згоди кредитора проектної документації. А у забудовника буде право розірвати договір, тільки якщо покупець порушить умови викупу житла.

Щоб уникнути ситуації, коли всі квартири в будинку розпродані, а у девелопера закінчилися гроші на завершення будівництва (найбільша проблема деяких житлових комплексів «Укрбуду» та «Аркади»), забудовникам заборонять продавати частину квартир. Цю «гарантійну частку», яка становитиме мінімум 10% від загальної площі майбутніх приміщень, можна буде продати лише після введення будинку в експлуатацію. Це означає, що забудовник не зможе фінансувати будівництво виключно за рахунок коштів індивідуальних інвесторів. Потрібні будуть також його власні чи кредитні кошти. У разі відсутності страхування відповідальності забудовника за своєчасне введення будинку в експлуатацію гарантійна частка зросте до 13%. Її не буде лише при фінансуванні будівництва через фонди.

Як тільки будівництво завершиться і в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва з’явиться запис про прийняття об’єкта в експлуатацію, ця інформація потрапить до Держреєстру прав на нерухоме майно. В цей момент об’єкт права власності автоматично зміниться з «об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості» на «об’єкт нерухомого майна». І усі власники цих квартир отримають відповідне повідомлення від державного реєстратора. Одночасно припиниться обтяження майбутніх об’єктів нерухомості, які були включені до гарантійної частки.

Окрім цього, законопроєкт передбачає нові вимоги до проєктної документації на будівництво; більш жорсткі вимоги до реклами – із розміщенням на сайті забудовника даних про хід будівництва; зміни до законодавства про енергетичний сертифікат об’єкта будівництва, цінні папери чи арешт майна.

Недопущення нових криз

Документ з’явився не через банкрутство «Укрбуду» чи «Аркади». Його розробляють вже понад два роки, розповідає співавторка законопроєкту, депутатка від фракції «Слуга народу» Олена Шуляк. Найбільш цінним у документі вона вважає формування вичерпного переліку механізмів залучення коштів приватних інвесторів у будівництво, а також запровадження держреєстрації прав фізичних та юридичних осіб на об’єкти нерухомості, які спорудять у майбутньому. Такі права виникатимуть з дня укладення відповідного договору та відображатимуться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Після оплати повної вартості проінвестованого об’єкта власник майнових прав матиме право відчужувати такий об’єкт, передавати його у заставу, заповідати спадкоємцям тощо.

«На сьогодні цей документ є вивіреним та майже готовим до внесення на розгляд Верховної Ради. Передбачені в ньому інструменти захисту прав кредиторів виписані досить детально, але, безумовно, багато чого залежатиме від якості підзаконної нормативної бази, діяльності контрольно-наглядових та правоохоронних органів під час його реалізації, реформування судової гілки влади», – каже вона.

Закон не зможе вирішити проблеми поточних недобудов, оскільки стосуватиметься лише об’єктів, право на побудову яких виникне після набрання чинності закону. Олена Шуляк вважає, що захист прав громадян, які вже інвестували власні заощадження у проблемні багатоповерхівки, має здійснюватися шляхом об’єднання зусиль держави, місцевої влади, бізнесу та самих інвесторів. Можливо, з цією метою доцільним є розроблення окремого законопроєкту, не виключає представниця монобільшості.

Консолідація ринку

Вимогу законопроєкту – зменшити залежність від коштів індивідуальних інвесторів – цього року забудовникам висунув сам ринок. «Ще наприкінці 2019 року забудовникам, щоб почати будівництво, досить було мати до 5% від кошторисної вартості майбутнього будівництва. Грубо кажучи, щоб вийти на майданчик, витратитись на фундаментні роботи і активно продавати, направляючи кошти з продажів на будівництво», – розказує FinClub експерт ринку нерухомості Олександр Ізаров.

Але коронавірусний локдаун і коронакриза показали, що тільки проєкти, будівництво яких ведеться за рахунок забудовників, найменше страждають від зовнішніх кризових явищ. «Переважно в таких об’єктах будівництво не припинялося ані на день. Наявність фінансового ресурсу дозволяє забудовнику будувати, не оглядаючись на купівельну кон’юнктуру ринку», – розповідає експерт. І якщо рік тому будівництво за власний кошт вважалося досить революційною тенденцією, то на сьогодні вже 20-25% житла в Києві будується за рахунок коштів забудовників. Насамперед це стосується партнерських проектів, коли два-три девелопери будують багатофункціональні житлові комплекси.

Законопроєкт може прискорити «природній відбір»: на ринку залишаться лише компанії, які мають достатньо коштів для ведення будівництва без залучення коштів інвесторів, а майже повністю зникнуть компанії, які орієнтується виключно на фінансування з боку покупців. Ускладниться ведення бізнесу за принципом «піраміди»: коли кошти від продажу квартир в недобудові спрямовуються на початок будівництва нового будинку. «Кількість компаній-забудовників може скоротитися більш ніж на третину. З ринку можуть піти маловідомі компанії, а доля об’єктів, які будуватимуться в партнерстві двох-трьох компаній, з існуючих 17-20% може зрости до 25-30%», – прогнозує Олександр Ізаров.

Через нові вимоги терміни підготовки проєктів можуть зрости на три-чотири місяці, а витрати – на 15-20%, що призведе до зростання вартості житла. Але ці зміни, на думку пана Ізарова, будуть виправдані, адже ринок стане більш цивілізованим, а довіра до забудовників суттєво зросте.

В «Інтергал-Буд» навіть пропонують включити до законопроєкту додаткові вимоги до фінансової стабільності забудовників. Зокрема, лише гравці ринку, що не мають в своєму портфелі довгобудів, повинні мати право продавати майбутні об’єкти нерухомості. До вимог має бути включено неперебування компанії та осіб, пов’язаних з нею, у процедурі банкрутства та відсутність у забудовника заборгованості перед державою (зі сплати податків), контрагентами та працівниками. Забудовники мають відповідати усім цим вимогам ще до старту продажів майбутніх квартир.

«Новостворені ж компанії пропонуємо перевіряти на наявність серед їхніх керівників осіб, які раніше володіли акціями збанкрутілих чи ліквідованих забудовників, компаній, об’єкти яких віднесені до списку будівництв з ошуканими інвесторами. Варті прискіпливої уваги й компанії, серед керівників яких є особи з непогашеною судимістю у сфері економічних злочинів, або якщо земельна ділянка, яка знаходиться у їхній власності, є, наприклад, предметом погашення заборгованості перед третіми особами. Подібні заходи допоможуть уникнути нових «Укрбудів» та «Аркад» в майбутньому», – розповідає FinClub комерційний директор компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.

Сильні та слабкі місця законопроєкту

Директорка з правової підтримки та безпеки банку «Глобус» Ганна Павлюк перераховує переваги, які отримають індивідуальні інвестори на ринку житла. По-перше, реєстрація права власності на майбутній об’єкт нерухомості лише після отримання дозволу на будівництво гарантує інвестору законність будівництва. По-друге, сам факт реєстрації за інвестором права власності на майбутній об’єкт дозволить уникнути подвійного продажу такого майна. І по-третє, посвідчення нотаріусом правочину купівлі-продажу майбутнього майна буде сприйматися як додаткова перевірка реєстрації такого майна і законності будівництва на кожному етапі продажу майбутнього об’єкта.

Анна Лаєвська впевнена, що сам факт того, що реєстрація та продаж майбутнього об’єкта нерухомості можливі лише після отримання дозволу на будівництво, не гарантує добудову житла: в «Укрбуду» та «Аркади» були всі дозволи на будівництво об’єктів, але це не запобігло заморожуванню будівництва.

Вона звертає увагу на те, що законопроєкт дозволяє розпочати продаж майбутньої нерухомості, коли забудовник має всю дозвільну документацію. Але не прописано, як діяти, якщо під час будівництва буде скасована дія одного чи декількох таких документів. «Якщо держава дійсно прагне захистити забудовників та інвесторів, то в законі варто прописати чіткий алгоритм дій. Як варіант, пропонуємо вказати, що містобудівні умови й обмеження, документи на землю, дозвіл на будівництво можуть бути скасовані лише в судовому порядку. І вони в жодному разі не можуть бути відкликані ДАБІ, Департаментом архітектури чи іншими державними органами», – зазначає Анна Лаєвська.

Ведення реєстру майбутніх об’єктів нерухомості дійсно унеможливить подвійний продаж об’єктів та запустить іпотечне кредитування банками під заставу майбутнього житла. «Однак слід врахувати, що ведення такого реєстру може створити додаткові корупційні складові та додаткове фінансове навантаження на забудовників. Діяльність реєстраторів, які працюватимуть з таким реєстром, повинна бути чітко регламентована або внесення відомостей до такого реєстру має здійснюватися самим замовником будівництва. Інакше нам не уникнути зловживань», – попереджає Анна Лаєвська.

Крім того, на її думку, закон не повинен обмежувати види цивільно-правових угод, які укладаються з покупцями майбутніх об’єктів нерухомості, наприклад, має визнавати договори спільної діяльності.

Заступниця директора юридичного департаменту Укргазбанку Алла Сироїд серед найбільш ефективних запропонованих механізмів захисту інвесторів називає можливість обтяження гарантійної частки будівництва об’єкта нерухомого майна та страхування замовником будівництва цивільно-правової відповідальності, пов’язаної з несвоєчасним прийняттям в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта. Це стане гарантією повернення коштів покупцю та, відповідно, його кредитору, якщо ця майбутня квартира купувалася не за власні заощадження покупця, а за рахунок банківського кредиту.

Анна Лаєвська рекомендує у якості фінансових гарантій вимагати від забудовника наявності на його банківському рахунку депонованих коштів, сума яких має покривати частину кошторисної вартості будівництва. Це можуть бути не лише кошти на поточному рахунку, а й цінні папери, євробонди тощо.

При цьому законопроєкт, на жаль, не зупинить появу нових «фінансових пірамід». «Цей закон навряд чи зможе унеможливити спрямування коштів, залучених від інвесторів, не за цільовим призначенням. Як показала ситуація з «Укрбудом», ніщо та ніхто не заважав їм виводити кошти за кордон. Тут вже, на нашу думку, питання до кримінального законодавства», – кажуть в компанії «Інтергал-Буд».

Заступник директора юридичного департаменту банку «Південний» Олег Бедний каже про ускладнення механізму захисту прав інвесторів в процедурі банкрутства забудовника. Зокрема, на арбітражних керуючих покладаються додаткові функції, наприклад, підготовка плану завершення будівництва.

Експерт рекомендує додаткові механізми захисту фінансових прав інвесторів. «Варто розглянути впровадження обов’язкового і добровільного страхування відповідних ризиків при будівництві на користь інвесторів, щоб вони могли отримувати страхові виплати в разі несприятливого розвитку подій. Це питання потрібно опрацювати зі страховими компаніями», – радить Олег Бедний.

На думку керівника проектів Perfect Group Олексія Коваля, найбільш ефективні механізми захисту інвесторів – інформаційні, коли забудовник має розкривати дані про власні об’єкти на сайті. Це й строки здачі об’єкта, і онлайн-трансляція з майданчика, всі документи, інформація про доступні квартири. «Коли компанія не відкрита – це для покупця має бути приводом замислитися», – каже він.

Максимально захищеними відчувають себе покупці готового житла. Але для цього забудовникам потрібно брати кредити, і вартість квартири з моменту «котловану» до завершення будівництва зросте на 40-50% у порівнянні з інвестиціями на старті проєкту. «Частина покупців до цього готові. Вони і так купують лише готові об’єкти, а більшість інвесторів не готові», – пояснює Олексій Коваль.

Запропонований законопроєкт не містить абсолютних гарантій фінансової безпеки інвесторів, констатує адвокат юридичної компанії Investment Service Ukraine Володимир Пищида. «Законопроєкт здебільшого або дублює вже існуючі норми, що регулюють відносини у сфері права власності, або запроваджує ірраціональні способи уявного захисту майнових прав, як запропонований механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості. Даний механізм є по суті реєстрацією права власності на повітря, яке фактично не може забезпечити зацікавлену особу компенсацією можливих майнових втрат. Тобто належним чином оформлене право власності, припустимо, на квартиру, яка існує лише у витягу з Реєстру речових прав, не робить дану квартиру привабливим об’єктом ринку нерухомості», – переконаний юрист.

Голова адвокатського об’єднання «Кравець і Партнери» Ростислав Кравець наголошує, що законопроєкт жодним чином не гарантує, що об’єкт нерухомості буде добудований, а кошти у разі зупинення будівництва будуть повернуті інвесторам.

Тому він пропонує запобіжник порушення прав інвесторів. «У забудовника повинно бути рівно стільки вільної нерухомості, скільки він планує продати. У разі зупинення будівництва чи недотримання строків відбувається звернення на таку нерухомість або передача її інвестору. От і весь дієвий механізм замість створення чергового вигляду захисту прав інвесторів», – вважає Ростислав Кравець.

Руслан Кисляк, В’ячеслав Садовничий