Самовільна реконструкція або перепланування іпотечної нерухомості не повинно ставати приводом для її виведення з-під застави – таку норму банкіри пропонують прийняти парламенту. Вони вважають, що це дозволить зменшити кількість випадків шахрайства з іпотекою. Від цього позичальники навіть можуть виграти, оскільки можна буде провести переоцінку та підвищити вартість реконструйованої нерухомості.

Самовільне виведення
Банкіри хочуть убезпечити себе від втрати іпотечних застав. Незалежна асоціація банків України звернулася до Верховної Ради з пропозицією внести до законодавства ряд норм, необхідних для вирішення проблеми банківської системи. Серед них є норма про те, щоб навіть у випадку самовільної реконструкції або перепланування позичальником об'єкта нерухомості, який перебуває в заставі, він залишався в іпотечній заставі банку. Асоціація посилається на випадки визнання в суді недійсними договорів іпотеки на тій підставі, що площа будівлі, переданої в іпотеку, була незаконно збільшена самим же позичальником.

З цим стикався Укрсоцбанк в ході судового розгляду з мережею ресторанів швидкого харчування «Пузата хата». У 2010 році Господарський суд Києва визнав недійсним іпотечний договір і вивів з реєстру нерухомого майна ресторан біля Бессарабського ринку. Підставою став той факт, що площа будівлі була незаконно збільшена на 108,9 кв. м ще в 2003 році. Тому на момент підписання договору реально не існувало будівлі площею 1,01 тис. кв. м, як було офіційно зазначено в договорі. «Такі випадки трапляються і складають десь 25-30% від загального кредитного портфеля під забезпечення іпотекою», – пояснює головний юрисконсульт управління підтримки мережі з повернення проблемної заборгованості клієнтів роздрібного бізнесу Укрсоцбанку Олександр Голинський.

Щоб ліквідувати цю лазівку, НАБУ пропонує внести зміни до законів «Про іпотеку», «Про держреєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і Цивільний кодекс. Буде прописано, що «іпотека» зберігається на самовільно побудовані, реконструйовані і переплановані об'єкти.

Боротьба з шахрайством
Випадки виведення застав з-під іпотеки не рідкісні. «У практиці нашого банку їх було кілька. При цьому в суді нам вдалося встановити факт того, що видозмінений об'єкт є предметом іпотеки, спочатку переданим у забезпечення кредиту, а згодом – звернути стягнення на дану нерухомість», – говорить директор департаменту стягнення заборгованості в судовому порядку банку «Фінанси та Кредит» Олег Андрієвський.

При цьому існують різні способи виведення застав. «Йдеться не тільки, наприклад, про самовільне збільшення площі, а й про розподіл предмета іпотеки на декілька об'єктів, отримання кількох свідоцтв на право власності, і, як наслідок, зникнення, за документами, предмета іпотеки в первісному його вигляді. Такі випадки зустрічаються не часто, але вони є», – зазначає начальник управління кредитування фізичних осіб банку «Хрещатик» Олена Трояновська.

Банкіри пояснюють, що якщо пропоновані НАБУ зміни будуть внесені в законодавство, їм не доведеться докладати додаткових зусиль для боротьби з подібним шахрайством. «Дані зміни виключать можливість, хоч і незначну, на згаданих підставах оскаржувати дію договорів іпотеки», – говорить начальник сектору юридичної підтримки клієнтів – фізичних осіб ОТП Банку Ярослав Кордяк. «Позичальник просто не зможе подати позовну заяву до суду з вимогою визнати договір застави недійсним», – говорить радник голови правління Євробанку Василь Невмержицький.

Крім того, це дозволить знизити витрати банків. «Банки зможуть трохи зекономити, скоротивши витрати на виїзні перевірки об'єктів застави. Не скажу, що всі установи неухильно дотримувалися власного регламенту перевірок, але досі цьому питанню приділялося багато уваги. Якщо зміни будуть внесені, виїзні перевірки можна буде робити рідше», – додає експерт.

Клієнтські переваги
Ці зміни можуть бути корисні і для позичальників, наприклад, у випадку законної реконструкції об'єкта нерухомості. Тоді його вартість може бути підвищена, що дозволить вивести із застави інші об'єкти або уникнути проблеми довнесення застав у разі їх знецінення.

«Теоретично, якщо реконструкція буде проведена з дотриманням усіх норм і документально оформлена, банк може взяти до уваги зміни. Згоду на продаж об'єкта застави отримати зовсім нескладно: якщо позичальник не може виконувати зобов'язання за кредитом і готовий здійснити продаж, згідно з усіма вимогами кредитора, банк охоче піде йому назустріч. Але якщо реконструкція проведена самовільно, без оформлення усіх необхідних документів, її проведення ніяк не враховуватиметься у вартості об'єкта застави», – каже Василь Невмержицький.