Перебудова іпотеці не перешкода

Перебудова заставної нерухомості не виводить її з-під іпотеки. До такого висновку дійшов Верховний суд України. 6 липня він поставив крапку в спробах шахраїв і недобросовісних позичальників за допомогою ремонту звільняти нерухомість від банківського забезпечення.

Банк «Фінанси та Кредит» у липні 2007 року видав позичальникові 15-річний кредит на $100 тис. під заставу нежитлових приміщень площею 283,7 кв. м. Після чого позичальник без письмової згоди іпотекодержателя реконструював нежитлові приміщення на мансардному поверсі: перетворив їх на чотири квартири. Одну з них, площею 54,8 кв. м, продав ще в грудні 2007 року. Але банк про це дізнався тільки в 2012-му, коли домігся в суді стягнення застави. У 2015-2016 роках банк програв три інстанції: спочатку міський суд, потім апеляційний, касація була відхилена. Судді вирішили, що продана квартира – не предмет іпотеки, а «інший об'єкт нерухомості».

Однак Верховний суд став на бік кредитора, вказавши, що незаконна реконструкція іпотечної нерухомості не звільняє об'єкт від стягнення у разі неплатежу. «Спірна квартира не є новоствореним об'єктом нерухомого майна, оскільки створена з прив'язкою до вже існуючої закладеної нерухомості з використанням її функціональних елементів. Тому висновок судів про те, що спірна квартира не є іпотечним майном, а іншим об'єктом нерухомості, є передчасним», – йдеться в правовій позиції суду. ВСУ скасував усі рішення і відправив справу до першої інстанції на новий розгляд.

Позичальники мимоволі

Громадяни, які придбали реконструйовані об'єкти, повинні нести відповідальність за цією іпотекою, навіть якщо вони не знали про існування обмежень. «У разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи іпотека стає законною для одержувача таких об'єктів. Навіть якщо йому не повідомили про обмеження майна іпотекою», – йдеться в правовій позиції суду. Така позиція суду важлива для банків, оскільки аналогічні норми законопроекту № 2286а про відновлення довіри між позичальниками і кредиторами так і не були прийняті. Законопроект подано до парламенту ще в липні 2015 року, відхилено – у квітні 2016-го.

Це змусить потенційних покупців нерухомості бути обережнішими. Для з'ясування історії нерухомості новим покупцям треба звернутися до Держреєстру речових прав на нерухоме майно. «За його допомогою можна легко з'ясувати історію нерухомості. Навіть коли недобросовісному іпотекодавцю в результаті реконструкції вдалося внести новий запис («створити» в реєстрі нібито новий об'єкт), то старий запис з обтяженням все одно залишається в реєстрі, і відстежити його наявність можна шляхом запиту за адресою об'єкта або П.І.Б. власника», – зазначає начальник юридичного управління Індустріалбанку Владислав Панченко.

Нові власники, які через незнання придбали іпотечну нерухомість, можуть звертатися з вимогами до початкового позичальника банку. «Згідно з висновками суду, нові власники отримали статус іпотекодержателя, в зв'язку з чим до них перейшли усі права та обов'язки за іпотечним договором. Згідно з ч. 2 ст. 11 закону «Про іпотеку» у разі задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки майновий поручитель набуває права кредитора за основним зобов'язанням. З огляду на зазначене, новий власник у разі звернення стягнення на придбане ним майно, що перебуває в іпотеці, має право звернутися до боржника з кредиторськими вимогами за основним зобов'язанням», – розповідає начальник юридичного управління ОТП Банку Олег Коробкін.

Сплата боргу

Реконструкція нерухомості є поширеною практикою виведення її з-під застави. «Трапляється, що іпотекодавці на цій підставі намагаються ухилитися від стягнення іпотеки. А випадків, коли іпотекодавці на цій підставі ухилилися від стягнення на іпотеку, практично не буває, якщо банк сам не припустився помилки. Таке майно не вважається іншим, це те ж саме майно, тільки зі зміненими характеристиками, оскільки зміна характеристик не робить його новим майном», – пояснює Владислав Панченко.

Проте банк має право стягнути заставну нерухомість з її нового власника. «Якщо під час нового розгляду справи суд визнає, що спірна квартира є предметом іпотеки, то банк отримає право звернути стягнення на цю квартиру з метою погашення боргу за кредитом», – говорить заступник директора юридичного департаменту Кредобанку Юрій Шабат.