Банкиры договариваются с девелоперами и управляющими компаниями о развитии проблемных объектов недвижимости
Банкиры уже готовы обсуждать дисконты до 80%, а управляющие недвижимостью готовы вкладывать собственные деньги в развитие объектов
Банкиры готовы к поиску компромиссов с представителями строительной индустрии, которые могут выкупить или содействовать в развитии и эксплуатации объектов недвижимости, доставшихся финансистам вследствие массовых дефолтов как среди частных лиц, так и крупных предприятий.
Как рассказали на закрытой встрече «Финансового Клуба» и Ukrainian Building Community представители банков, сейчас они располагают значительными портфелями залоговой недвижимости, которую заинтересованы продать либо развивать совместно с управляющими компаниями, а также девелоперами и инвесторами.
Среди таких объектов не только жилая недвижимость, в разном состоянии готовности, но и целостные имущественные комплексы, предприятия и производственные мощности и другие бизнес-объекты.
«Залоговые активы, до кризиса надежно обеспечивающие строительные и девелоперские проекты, сегодня стали проблемными и для банков, и для игроков рынка недвижимости. Банкиры и девелоперы всегда говорили на разных языках, и зачастую оперировали разными понятиями и подходами при развитии девелоперских проектов, требующих банковского финансирования. Иногда банкиры считают, что обеспечив принятие на баланс залогового актива, банком решается ключевой вопрос, и ,действительно, на бумаге показатели баланса банка заметно улучшаются. Кажется, что банк должен подождать более комфортных времен для прихода инвесторов и бумажные показатели банка улучшатся еще раз без прикладывания особых усилий. За скобками остаются вопросы, с которыми каждый день сталкивается только девелопер, который реально может оцифровать временные и денежные затраты, необходимые до прихода потенциального инвестора.
Оформление земельного участка на нового собственника никогда не проходит быстро и внезапно, никакие банковские кредитные комитеты и собрания правления не сравнятся с процедурой оформления аренды земли через сессии местных советов. Только девелоперы знают, что такое работать с естественными монополистами по подключению внешних инженерных сетей к объекту и последующей передаче их на баланс. Хорошо, если банку достается объект, который генерит денежный поток. Проблемные залоговые активы, которые еще не начали свою эксплуатацию – требуют профессионального управления, начиная от работы с пулом арендаторов, заканчивая, на первый взгляд элементарными вопросами, получения разрешения на эксплуатацию пожарными службами. В любом случае, банки должны осознанно подходить к вопросу работы с залоговыми активами, иначе активы не только не сохранят свою стоимость, но и значительно подешевеют, когда рынок будет готов к приходу инвесторов», - обозначает проблему Глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк.
Гибкость оценки
Одним из крупнейших операторов залоговой недвижимости сейчас оказался Фонд гарантирования вкладов физлиц, который осуществляет временное администрирование или ликвидацию свыше 54 банков, которые не пережили кризис. Принявший участие в мероприятии Андрей Шевченко, директор департамента ФГВФЛ по урегулированию неплатежеспособности банков, признал, что процедура продажи залогов Фондом достаточно забюрократизирована и может длиться до полугода. Кроме того, цена многих объектов, которые оказались в залоге у проблемных банков, не соответствует их состоянию и текущей рыночной стоимости, но Фонд не может на собственное усмотрение снижать их стоимость.
«Мы пытаемся учитывать, в какой период была сделана оценка, понимая, что были некие колебания иностранной валюты и так далее. Могу сказать: все цены, которые определены и по которым сейчас объекты выставляются на продажу, выше оценочной стоимости, которая установлена субъектом оценочной деятельности примерно на 30%», — сказал Шевченко.
На замечания участников мероприятия, что эти цены совершенно не соответствуют рыночным реалиям, Шевченко пояснил, что Фонд сам не заинтересован держать такие объекты и рассказал о механизме снижения цен в ходе торгов:
«Многие из залоговых объектов требуют эксплуатационных затрат, которые мы также несем, поэтому нам тоже не интересно «держать» такую недвижимость. Но есть механизмы понижения стоимости в ходе торгов. Мы можем с каждым аукционом, если не будет продано имущество, снижать эту стоимость и где-то найти рынок. Сейчас после каждых торгов мы можем снижать стоимость на 10%. Если 30% мы снизились и ничего не продали, проводим переоценку объекта», — пояснил Шевченко.
В то же время банкиры, при некоторых условиях, могут более гибко подходить к оценке находящегося у них в залоге проблемного объекта для дальнейшего развития совместно с девелопером или управляющей компанией. Дисконты в таких проектах достигают 80% от оценочной стоимости объекта — рассказал в ходе закрытой встречи о практике банкиров Сергей Данилюк, начальник управления по работе с объектами строительства и недвижимости Евробанка.
В практике финансовых учреждений, по словам банкиров, есть даже полученные в залог от строительных компаний цементные и кирпичные заводы, которые сегодня стоят намного дешевле, чем в период строительно-кредитного бума. Над такими объектами банкиры готовы работать совместно со сторонними подрядчиками для максимально эффективного использования такого актива, чтобы он генерировал прибыль, а не висел мертвым грузом на балансе.
Непрофильный бизнес
Сейчас банки вынуждены идти на создание внутренних подразделений, которые могли бы эффективно распоряжаться недвижимостью, хотя это не профильный для банкиров бизнес, отвлекающий ресурсы, а также иногда провоцирующий конфликты с заинтересованными лицами.
«Когда банк даже вроде бы и может что-то сделать: создать службу заказчика у себя внутри, отдать это на аутсорсинг, пайщики, в свою очередь, начинают где-то мешать. Потому что они думают, что их пытаются еще раз где-то обворовать, отжать и так далее. Из-за длительных споров такие объекты приходят в бесхозное состояние. Успешная практика, которая есть по незавершенным объектам строительства жилья, она имеет реализацию только, если там не было кредитов. Либо у банка была достаточно грамотная структура залогов – это корпоративные права, что тоже достаточно редко и мало где можно встретить. В моей практике мы проводили строительный аудит – мы определяли самые выгодные варианты выхода из проекта, и после этого передавали такие проекты на аутсорс, на продажу, либо управляющим компаниям на редевелопмент. Создавали службу заказчика, которая выполняла практически функционал девелоперской компании, в банке было, скажем, кросс-контрольное подразделение, которое контролировало и переводило банкирам, что им, собственно говоря, хотят сказать управляющие компании, и контролировало их деятельность», — пояснил представителям строительно-инвестиционного бизнеса практику своего банка Сергей Данилюк.
Финансисты рассказали, что наибольшей проблемой в работе с объектами незавершенного строительства, особенно в сфере жилой недвижимости, часто является деловая нечистоплотность компаний-застройщиков. Нередки случаи нецелевого использования заемных средств, которые застройщик в период строительного бума перебрасывает на несколько объектов сразу. Таким образом, фактически выстраивается строительно-финансовая пирамида, которая может более-менее успешно функционировать в условиях растущего рынка, но рушится при наступлении кризиса. Также в практике строительных компаний нередки случаи, когда объекты или даже отдельные квартиры продаются нескольким покупателям одновременно. В таком случае банку еще сложнее предпринять какие-либо действия относительно такого объекта и приходится прибегать к судебным процедурам урегулирования или даже принудительного взыскания хоть каких-то активов с компании-застройщика. Так в руки банкирам и попадают, например, цементные или кирпичные заводы.
Андрей Шевченко привел примеры, когда недостроенные объекты жилой недвижимости благодаря коррупционным схемам были оценены оценщиками как завершенные и сданные в эксплуатацию и лишь на основании этих бумаг банк принял их в залог по завышенной стоимости. А сейчас, когда этот сомнительный залог перешел в ведение Фонда в процессе ликвидации банка, приведение оценочной стоимости к рыночной — очень трудоемкая процедура.
Банкиры пояснили, что они тоже не всегда могут свободно распоряжаться залогами и на свое усмотрение устанавливать их стоимость. Такие операции часто зарегулированы нормативными требованиями Национального банка, а также особенностями налогового учета, которые достаточно просто представителям строительно-инвестиционной индустрии пояснила Елена Домуз, заместитель председателя правления — директор по рискам Банка Кредит Днепр.
«У банкиров обычно история простая. Кредит либо зарезервирован, под который был заложен актив, который мы забираем, либо не зарезервирован. Либо зарезервирован недостаточно. Соответственно, банк действует в соответствии с собственной стратегией исходя из собственных финансовых возможностей. Если банк собирается продавать недвижимость и сумма убытка при этом либо сформированные резервы уже фактически – которые были раньше расходы понесены – они покрывают разницу, тогда нормально, можно. Если банкир понимает, что он не может себе позволить финансово на данном этапе поставить себе по реально рыночной стоимости этот актив, и этот актив в перспективе будет находиться на балансе достаточно долго, что-то там сдается в аренду, чтобы амортизировать в налоговом учете, прежде всего, то тогда такой актив, как правило, банкирами ставится по завышенной стоимости, откровенно скажем – по сумме кредита или по сумме долга. И гасится, например, весь долг. И тогда с этим активом банк живет очень долго до тех пор, пока не сможет себе позволить этот убыток отнести все-таки на расходы. Потому что мы прекрасно с вами понимаем, что в финансовом учете, в налоговом в том числе, как только мы будем продавать актив с баланса по цене ниже, чем той, по которой мы его принимали, то эти расходы в налоговом учете мы не сможем на валовые отнести, а в финансовом учете это прямые убытки и нагрузка на капитал», — рассказала Елена Домуз.
Особенно трудно работать в этом плане с той залоговой недвижимостью, которая взыскивается с должника принудительно.
Особенности специалистов
Управление недвижимостью не всегда дается финансистам легко, но, замечает Сергей Буханец, Глава Союза профессиональных управляющих недвижимостью, при поиске персонала для управления залоговой недвижимостью, банки ищут не среди профессионалов рынка недвижимости, а среди банковских работников, бывших сотрудников консалтинговых компаний, лиц, имеющих юридическое или финансовое образование. «Такие специалисты зачастую знают все по верхам, но не реально не умеют управлять недвижимостью», - замечает он.
Елена Домуз согласилась с замечанием. « Я видела несколько примеров очень эффективных служб, но где люди приходили изначально из профильного бизнеса», - сказала она. И сразу же пояснила, что представителям бизнеса очень сложно адаптировать к работе в зарегулированной и задокументированной структуре банка. Елена Домуз отметила, что работать с внешней управляющей компании проще. «Почему я говорю о внешней управляющей компании? Потому что когда передали актив по договору, и дальше компания уже сама определяет какие-то стратегии, выходит на окупаемость, согласовывает какие-то параметры с банком», - поясняет эксперт.
Нюансы со специалистами существуют на всех этапах управления недвижимостью. Например, УкрСиббанк при оценке стоимости объекта вынужден постепенно отказываться от услуг классических компаний-оценщиков, а сосредоточился на сотрудничестве с теми, у кого из них есть риэлтерское подразделение.
«У нас довольно много аккредитованных компаний-оценщиков, но в последнее время мы стараемся работать с теми из них, которые занимаются, помимо оценочной, также и риэлтерской деятельностью. То есть, те компании, которые непосредственно продают объекты, потому что, к сожалению, сталкиваемся с ситуациями, когда оценщик использует в качестве аналогов цены предложений на различных интернет-ресурсах, в газетах. Но эти цены предложений очень часто в реальности расходятся с реальными ценами сделок. Поэтому здесь все-таки важнее работать с риелторами, которые реально знают рынок и в качестве аналога могут использовать реальные сделки», — пояснил Андрей Гончаров, начальник департамента недвижимости УкрСиббанка.
Сценарии работы
В практике банков существует несколько базовых сценариев по работе с залоговой недвижимостью. Первое – это перепродажа объекта, если есть перспектива его реализации в течение года. Второе: сдача в аренду, поскольку банк может продать сданные собственными силами в аренду объекты как действующий бизнес. «Мы находим инвестора на доходную недвижимость, мы сдаем объект сначала в аренду по премиум-ставке, потом ищем инвестора, которого устраивает, скажем 12-15% годовых, бывает и 10%. И таким образом инвестор покупает объект просто как доход», — пояснил Андрей Гончаров. Один из сценариев состоит в том, что банк может использовать помещения после взятия на баланс под собственные нужды: отделение, архив или другое бэк-офис-помещение. Если ни один из вариантов не приемлем, то продажа объектов отдается на аутсорсинг сторонним компаниям либо передается факторинговым компаниям, которые работают непосредственно с задолженностью по такому объекту.
«Свыше ста объектов залоговой недвижимости банк за последнее время продал», - уточнил Андрей Гончаров.
Профилактика болезни
В конце встречи Роман Емец, управляющий компании Real Estate Advisers, спросил у банкиров есть ли у них рекомендации для избегания в дальнейшей существующей ситуации с переизбытком залоговой недвижимости. «Вот вы сейчас очень четко обозначили болезнь, которая есть на сегодняшний день. Но есть ли у вас какое-то понимание, что надо сделать, чтобы этой болезни больше не возникало?», - обратился он к финансистам.
Эта болезнь стала результатом аппетитов к риску банка, решили участники встречи. Другими словами, банки, выдавая кредит, неправильно подошли к оценке кредитного риска. Для избегания подобных ситуаций в дальнейшем, пришли к выводу банкиры, необходимо осторожнее относится к вопросам кредитования и, возможно, привлекать управляющие компании в сфере недвижимости.
Участники встречи, проведенной Финансовым клубом и Ukrainian Building Community, сошлись во мнении, что процедура реанимации объектов недвижимости пойдет на пользу как строительно-инвестиционной отрасли, так и банковскому сектору. Участники мероприятия предложили упростить законодательную процедуру реализации банками залоговой недвижимости. Для строительно-инвестиционной отрасли это дало бы новые привлекательные объекты для инвестирования и восстановления, многие из которых просто ветшают и теряют ликвидность. В свою очередь банки, которые не заинтересованы или не имеют опыта управления портфелями недвижимости, могли бы получить вместо проблемных объектов живые деньги для своей деятельности.
Возможные варианты сотрудничества представители финансового и строительного бизнеса обсудили в ходе проведенной "Финансовым клубом" и Ukrainian Building Community закрытой профессиональной встречи под названием «Чемодан без ручки или доходный актив: перспективы банковских портфелей залоговой недвижимости».
В период бурного экономического роста и активного кредитования заемщики предоставляли банкам в залог при получении кредитов объекты разного функционального назначения, в разной стадии готовности и инвестиционной привлекательности. Сегодня эти объекты оказались в подвешенном состоянии. Банкирам недостает средств и опыта для эксплуатации, управления, развития либо продажи данных объектов, а также квалифицированных специалистов для этого направления деятельности. В то же время девелоперы, инвесторы и управляющие компании не готовы выкупать у банкиров такие объекты по ценам, которые сейчас не соответствуют ни рыночным реалиям, ни потенциальным доходам от их эксплуатации или продажи.Как рассказали на закрытой встрече «Финансового Клуба» и Ukrainian Building Community представители банков, сейчас они располагают значительными портфелями залоговой недвижимости, которую заинтересованы продать либо развивать совместно с управляющими компаниями, а также девелоперами и инвесторами.
Среди таких объектов не только жилая недвижимость, в разном состоянии готовности, но и целостные имущественные комплексы, предприятия и производственные мощности и другие бизнес-объекты.
«Залоговые активы, до кризиса надежно обеспечивающие строительные и девелоперские проекты, сегодня стали проблемными и для банков, и для игроков рынка недвижимости. Банкиры и девелоперы всегда говорили на разных языках, и зачастую оперировали разными понятиями и подходами при развитии девелоперских проектов, требующих банковского финансирования. Иногда банкиры считают, что обеспечив принятие на баланс залогового актива, банком решается ключевой вопрос, и ,действительно, на бумаге показатели баланса банка заметно улучшаются. Кажется, что банк должен подождать более комфортных времен для прихода инвесторов и бумажные показатели банка улучшатся еще раз без прикладывания особых усилий. За скобками остаются вопросы, с которыми каждый день сталкивается только девелопер, который реально может оцифровать временные и денежные затраты, необходимые до прихода потенциального инвестора.
Оформление земельного участка на нового собственника никогда не проходит быстро и внезапно, никакие банковские кредитные комитеты и собрания правления не сравнятся с процедурой оформления аренды земли через сессии местных советов. Только девелоперы знают, что такое работать с естественными монополистами по подключению внешних инженерных сетей к объекту и последующей передаче их на баланс. Хорошо, если банку достается объект, который генерит денежный поток. Проблемные залоговые активы, которые еще не начали свою эксплуатацию – требуют профессионального управления, начиная от работы с пулом арендаторов, заканчивая, на первый взгляд элементарными вопросами, получения разрешения на эксплуатацию пожарными службами. В любом случае, банки должны осознанно подходить к вопросу работы с залоговыми активами, иначе активы не только не сохранят свою стоимость, но и значительно подешевеют, когда рынок будет готов к приходу инвесторов», - обозначает проблему Глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк.
Гибкость оценки
Одним из крупнейших операторов залоговой недвижимости сейчас оказался Фонд гарантирования вкладов физлиц, который осуществляет временное администрирование или ликвидацию свыше 54 банков, которые не пережили кризис. Принявший участие в мероприятии Андрей Шевченко, директор департамента ФГВФЛ по урегулированию неплатежеспособности банков, признал, что процедура продажи залогов Фондом достаточно забюрократизирована и может длиться до полугода. Кроме того, цена многих объектов, которые оказались в залоге у проблемных банков, не соответствует их состоянию и текущей рыночной стоимости, но Фонд не может на собственное усмотрение снижать их стоимость.
«Мы пытаемся учитывать, в какой период была сделана оценка, понимая, что были некие колебания иностранной валюты и так далее. Могу сказать: все цены, которые определены и по которым сейчас объекты выставляются на продажу, выше оценочной стоимости, которая установлена субъектом оценочной деятельности примерно на 30%», — сказал Шевченко.
На замечания участников мероприятия, что эти цены совершенно не соответствуют рыночным реалиям, Шевченко пояснил, что Фонд сам не заинтересован держать такие объекты и рассказал о механизме снижения цен в ходе торгов:
«Многие из залоговых объектов требуют эксплуатационных затрат, которые мы также несем, поэтому нам тоже не интересно «держать» такую недвижимость. Но есть механизмы понижения стоимости в ходе торгов. Мы можем с каждым аукционом, если не будет продано имущество, снижать эту стоимость и где-то найти рынок. Сейчас после каждых торгов мы можем снижать стоимость на 10%. Если 30% мы снизились и ничего не продали, проводим переоценку объекта», — пояснил Шевченко.
В то же время банкиры, при некоторых условиях, могут более гибко подходить к оценке находящегося у них в залоге проблемного объекта для дальнейшего развития совместно с девелопером или управляющей компанией. Дисконты в таких проектах достигают 80% от оценочной стоимости объекта — рассказал в ходе закрытой встречи о практике банкиров Сергей Данилюк, начальник управления по работе с объектами строительства и недвижимости Евробанка.
В практике финансовых учреждений, по словам банкиров, есть даже полученные в залог от строительных компаний цементные и кирпичные заводы, которые сегодня стоят намного дешевле, чем в период строительно-кредитного бума. Над такими объектами банкиры готовы работать совместно со сторонними подрядчиками для максимально эффективного использования такого актива, чтобы он генерировал прибыль, а не висел мертвым грузом на балансе.
Непрофильный бизнес
Сейчас банки вынуждены идти на создание внутренних подразделений, которые могли бы эффективно распоряжаться недвижимостью, хотя это не профильный для банкиров бизнес, отвлекающий ресурсы, а также иногда провоцирующий конфликты с заинтересованными лицами.
«Когда банк даже вроде бы и может что-то сделать: создать службу заказчика у себя внутри, отдать это на аутсорсинг, пайщики, в свою очередь, начинают где-то мешать. Потому что они думают, что их пытаются еще раз где-то обворовать, отжать и так далее. Из-за длительных споров такие объекты приходят в бесхозное состояние. Успешная практика, которая есть по незавершенным объектам строительства жилья, она имеет реализацию только, если там не было кредитов. Либо у банка была достаточно грамотная структура залогов – это корпоративные права, что тоже достаточно редко и мало где можно встретить. В моей практике мы проводили строительный аудит – мы определяли самые выгодные варианты выхода из проекта, и после этого передавали такие проекты на аутсорс, на продажу, либо управляющим компаниям на редевелопмент. Создавали службу заказчика, которая выполняла практически функционал девелоперской компании, в банке было, скажем, кросс-контрольное подразделение, которое контролировало и переводило банкирам, что им, собственно говоря, хотят сказать управляющие компании, и контролировало их деятельность», — пояснил представителям строительно-инвестиционного бизнеса практику своего банка Сергей Данилюк.
Финансисты рассказали, что наибольшей проблемой в работе с объектами незавершенного строительства, особенно в сфере жилой недвижимости, часто является деловая нечистоплотность компаний-застройщиков. Нередки случаи нецелевого использования заемных средств, которые застройщик в период строительного бума перебрасывает на несколько объектов сразу. Таким образом, фактически выстраивается строительно-финансовая пирамида, которая может более-менее успешно функционировать в условиях растущего рынка, но рушится при наступлении кризиса. Также в практике строительных компаний нередки случаи, когда объекты или даже отдельные квартиры продаются нескольким покупателям одновременно. В таком случае банку еще сложнее предпринять какие-либо действия относительно такого объекта и приходится прибегать к судебным процедурам урегулирования или даже принудительного взыскания хоть каких-то активов с компании-застройщика. Так в руки банкирам и попадают, например, цементные или кирпичные заводы.
Андрей Шевченко привел примеры, когда недостроенные объекты жилой недвижимости благодаря коррупционным схемам были оценены оценщиками как завершенные и сданные в эксплуатацию и лишь на основании этих бумаг банк принял их в залог по завышенной стоимости. А сейчас, когда этот сомнительный залог перешел в ведение Фонда в процессе ликвидации банка, приведение оценочной стоимости к рыночной — очень трудоемкая процедура.
Банкиры пояснили, что они тоже не всегда могут свободно распоряжаться залогами и на свое усмотрение устанавливать их стоимость. Такие операции часто зарегулированы нормативными требованиями Национального банка, а также особенностями налогового учета, которые достаточно просто представителям строительно-инвестиционной индустрии пояснила Елена Домуз, заместитель председателя правления — директор по рискам Банка Кредит Днепр.
«У банкиров обычно история простая. Кредит либо зарезервирован, под который был заложен актив, который мы забираем, либо не зарезервирован. Либо зарезервирован недостаточно. Соответственно, банк действует в соответствии с собственной стратегией исходя из собственных финансовых возможностей. Если банк собирается продавать недвижимость и сумма убытка при этом либо сформированные резервы уже фактически – которые были раньше расходы понесены – они покрывают разницу, тогда нормально, можно. Если банкир понимает, что он не может себе позволить финансово на данном этапе поставить себе по реально рыночной стоимости этот актив, и этот актив в перспективе будет находиться на балансе достаточно долго, что-то там сдается в аренду, чтобы амортизировать в налоговом учете, прежде всего, то тогда такой актив, как правило, банкирами ставится по завышенной стоимости, откровенно скажем – по сумме кредита или по сумме долга. И гасится, например, весь долг. И тогда с этим активом банк живет очень долго до тех пор, пока не сможет себе позволить этот убыток отнести все-таки на расходы. Потому что мы прекрасно с вами понимаем, что в финансовом учете, в налоговом в том числе, как только мы будем продавать актив с баланса по цене ниже, чем той, по которой мы его принимали, то эти расходы в налоговом учете мы не сможем на валовые отнести, а в финансовом учете это прямые убытки и нагрузка на капитал», — рассказала Елена Домуз.
Особенно трудно работать в этом плане с той залоговой недвижимостью, которая взыскивается с должника принудительно.
Особенности специалистов
Управление недвижимостью не всегда дается финансистам легко, но, замечает Сергей Буханец, Глава Союза профессиональных управляющих недвижимостью, при поиске персонала для управления залоговой недвижимостью, банки ищут не среди профессионалов рынка недвижимости, а среди банковских работников, бывших сотрудников консалтинговых компаний, лиц, имеющих юридическое или финансовое образование. «Такие специалисты зачастую знают все по верхам, но не реально не умеют управлять недвижимостью», - замечает он.
Елена Домуз согласилась с замечанием. « Я видела несколько примеров очень эффективных служб, но где люди приходили изначально из профильного бизнеса», - сказала она. И сразу же пояснила, что представителям бизнеса очень сложно адаптировать к работе в зарегулированной и задокументированной структуре банка. Елена Домуз отметила, что работать с внешней управляющей компании проще. «Почему я говорю о внешней управляющей компании? Потому что когда передали актив по договору, и дальше компания уже сама определяет какие-то стратегии, выходит на окупаемость, согласовывает какие-то параметры с банком», - поясняет эксперт.
Нюансы со специалистами существуют на всех этапах управления недвижимостью. Например, УкрСиббанк при оценке стоимости объекта вынужден постепенно отказываться от услуг классических компаний-оценщиков, а сосредоточился на сотрудничестве с теми, у кого из них есть риэлтерское подразделение.
«У нас довольно много аккредитованных компаний-оценщиков, но в последнее время мы стараемся работать с теми из них, которые занимаются, помимо оценочной, также и риэлтерской деятельностью. То есть, те компании, которые непосредственно продают объекты, потому что, к сожалению, сталкиваемся с ситуациями, когда оценщик использует в качестве аналогов цены предложений на различных интернет-ресурсах, в газетах. Но эти цены предложений очень часто в реальности расходятся с реальными ценами сделок. Поэтому здесь все-таки важнее работать с риелторами, которые реально знают рынок и в качестве аналога могут использовать реальные сделки», — пояснил Андрей Гончаров, начальник департамента недвижимости УкрСиббанка.
Сценарии работы
В практике банков существует несколько базовых сценариев по работе с залоговой недвижимостью. Первое – это перепродажа объекта, если есть перспектива его реализации в течение года. Второе: сдача в аренду, поскольку банк может продать сданные собственными силами в аренду объекты как действующий бизнес. «Мы находим инвестора на доходную недвижимость, мы сдаем объект сначала в аренду по премиум-ставке, потом ищем инвестора, которого устраивает, скажем 12-15% годовых, бывает и 10%. И таким образом инвестор покупает объект просто как доход», — пояснил Андрей Гончаров. Один из сценариев состоит в том, что банк может использовать помещения после взятия на баланс под собственные нужды: отделение, архив или другое бэк-офис-помещение. Если ни один из вариантов не приемлем, то продажа объектов отдается на аутсорсинг сторонним компаниям либо передается факторинговым компаниям, которые работают непосредственно с задолженностью по такому объекту.
«Свыше ста объектов залоговой недвижимости банк за последнее время продал», - уточнил Андрей Гончаров.
Профилактика болезни
В конце встречи Роман Емец, управляющий компании Real Estate Advisers, спросил у банкиров есть ли у них рекомендации для избегания в дальнейшей существующей ситуации с переизбытком залоговой недвижимости. «Вот вы сейчас очень четко обозначили болезнь, которая есть на сегодняшний день. Но есть ли у вас какое-то понимание, что надо сделать, чтобы этой болезни больше не возникало?», - обратился он к финансистам.
Эта болезнь стала результатом аппетитов к риску банка, решили участники встречи. Другими словами, банки, выдавая кредит, неправильно подошли к оценке кредитного риска. Для избегания подобных ситуаций в дальнейшем, пришли к выводу банкиры, необходимо осторожнее относится к вопросам кредитования и, возможно, привлекать управляющие компании в сфере недвижимости.
Участники встречи, проведенной Финансовым клубом и Ukrainian Building Community, сошлись во мнении, что процедура реанимации объектов недвижимости пойдет на пользу как строительно-инвестиционной отрасли, так и банковскому сектору. Участники мероприятия предложили упростить законодательную процедуру реализации банками залоговой недвижимости. Для строительно-инвестиционной отрасли это дало бы новые привлекательные объекты для инвестирования и восстановления, многие из которых просто ветшают и теряют ликвидность. В свою очередь банки, которые не заинтересованы или не имеют опыта управления портфелями недвижимости, могли бы получить вместо проблемных объектов живые деньги для своей деятельности.
ТОП-новини
