Опыт других государств показывает, что инвестирование в жилую недвижимость оказывает положительное влияние на макроэкономическую ситуацию в стране, способствует росту ВВП и является важным двигателем развития экономики. Ипотека может выполнить роль дефибриллятора, чей разряд запустит механизм финансирования, реформирования и активизации украинской экономики.

Нынешнее состояние ипотечного кредитования в Украине

Дела с ипотекой в Украине не самые лучшие. По данным НБУ, за 11 месяцев 2018 года объем портфеля кредитов, предоставленных физическим лицам на приобретение, строительство и реконструкцию недвижимости увеличился на 2,4% (с 48,3 млрд грн до 49,4 млрд грн). Много это или мало? Очень мало.

Наша аналитика показывает, что средняя сумма ипотечного кредита в Украине – 800 тыс. грн ($28,5 тыс.). А в общем количестве сделок на покупку жилья ипотечные договоры составляют всего 3%.

Государственные программы поддержки через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) и Государственное специализированное финансовое учреждение «Государственный фонд содействия молодежному жилищному строительству» не получают надлежащего финансирования, поэтому не могут активно развиваться.

На рынке ипотечного кредитования реально работает до десяти банков, и их количество практически не меняется уже несколько лет. Это не добавляет оптимизма.

Потенциал ипотечного кредитования в Украине

По нашей статистике, средний возраст заемщика в Украине – 37 лет, его официальные доходы составляют до 5 тыс. грн в месяц, и он уже имеет жилье. Это свидетельствует, что:

а) украинская молодежь ипотечные кредиты не берет;

б) украинцы мало зарабатывают (официально);

в) ипотечные кредиты, как правило, берут не на первое жилье, а на улучшение жилищных условий.

Между тем, потребность в жилье у наших граждан колоссальная. По данным ГИУ, в очереди на получение жилья стоит почти 800 тыс. украинских семей. В жилье остро нуждаются более 60% временно перемещенных лиц.

Ежегодный дополнительный спрос населения на жилье составляет 81,7 млрд грн, в то время как финансовые возможности приобрести жилье без кредитов имеют менее 10% домохозяйств. Необходимые капиталовложения в замену устаревшего жилого фонда составляют фантастические 500 млрд грн!

Для сравнения: уровень обеспеченности жилой площадью жителя Украины – 23 м²; Чехии – 28,7 м²; Испании – 33 м²; Нидерландов – 41 м²; Германии – 43 м²; Великобритании – 44 м²; Дании – 51,4 м². Уровень вакантности (свободного) жилья в Украине – 2,77%, в Европе – 9,1%.

Соотношение ипотечных кредитов к ВВП страны: в Украине – 5,1%, в Чехии – 13%, в Польше – 19,6%, во Франции – 42,4%, в Германии – 45,3%, в Испании – 62,1%, в Великобритании – 83,7%, в Нидерландах – 106,2%.

Почему такое отставание?

Препятствия на пути развития ипотечного кредитования и негативные последствия

Среднестатистическая украинская семья финансово не способна приобрести себе даже минимально необходимые квадратные метры. Стоимость одного квадратного метра жилья составляет от полутора до двух и более среднемесячных зарплат украинца (в зависимости от региона). Даже в Киеве, с его сравнительно высокими заработками, семья будет собирать на однокомнатную квартиру почти 32 года (во Львове – 37 лет, в Одессе – 40 лет).

Выход – ипотечный кредит, но с ним тоже проблемы. Почему? Во-первых, для большинства он слишком дорогой. Высокие ставки по кредитам в Украине связаны с высокой стоимостью ресурсной базы. Добавьте сюда отсутствие источников у банков долгосрочных ресурсов и недостаточную защита прав кредиторов.

И вишенка на торте: согласно требований НБУ, банки несут непомерные затраты на формирование резервов в размере 13,5% от суммы выданных кредитов на покупку строящегося жилья. Таким образом, практически парализуется кредитование населения на покупку недвижимости на первичном рынке (инвестирование в строящуюся недвижимость).

У граждан Украины крайне низкая обеспеченность жильем. Для иллюстрации приведем несколько цифр:

• в перенаселенном жилье проживает 45% населения Украины, тогда как в Европе – только 17%;
• 39% жилья украинских домохозяйств не соответствует санитарным нормам (13,65 м² на человека);
• 60% домохозяйств живет в устаревшем жилом фонде, построенном в 60-80-е годы;
• недовольны своим жильем 45% домохозяйств.

При этом в Украине наблюдается сокращение объемов строительства. Доля же строительства в ВВП в Украине – всего 2,3%, тогда как в Европе – 7,5%.

Нехватка жилья и отсутствие перспектив его приобрести имеют вполне конкретные последствия. Базовая потребность – современное качественное жилье – остается недостижимой для большинства граждан. Поэтому различные социальные группы населения испытывают незащищенность и неуверенность в завтрашнем дне. В результате происходит активный отток квалифицированной рабочей силы за границу.

Все эти проблемы и вызовы можно решить только благодаря разработке и запуску масштабной государственной программы ипотечного кредитования.

Что такое эффективная ипотечная программа?

Хотел бы поделиться реальным примером и опытом работы в сфере ипотечного кредитования.

Банк «Глобус» сегодня является лидером рынка ипотечного кредитования в Украине (выдано 550 млн грн ипотечных кредитов для 1100 семей). У нас есть партнерские программы с более 30 надежными и проверенными застройщиками. У нас лояльные условия кредитования – кредиты от 0,1% годовых на первый год, срок кредитования – до 20 лет.

В банке «Глобус» нет «багажа» в виде старых валютных ипотечных кредитов. Мы работаем только с гривной, наш ипотечный кредитный портфель свежий и очень качественный. Процент невозврата по таким кредитам равняется нулю, а стратегия выдачи клиентам небольших сумм сводит возможные риски к минимуму.

Ипотека – это приоритетное направление для банка «Глобус». Мы хорошо знаем рынок, его игроков и своего клиента. И мы прекрасно понимаем, что нужно, чтобы запустить массовую ипотеку. Сейчас банки сдерживают нерыночные условия и искусственные ограничения. Их необходимо ликвидировать. В частности, максимально уменьшить затраты банков на формирование резервов при ипотечном кредитовании на первичном рынке.

Национальной банк объясняет свою позицию существующими рисками недостроев и ссылаются на предыдущий негативный опыт работы банков с ипотечными кредитами, значительная часть которых после кризиса 2008-2009 года перестала обслуживаться. Действительно, такой факт имеет место. Но причиной роста объема проблемной задолженности в этот период стало, прежде всего, не нарушение застройщиками графика строительства, а резкое изменение курса гривны.

К тому времени значительная часть заемщиков имела валютные ипотечные кредиты, которые просто не смогла обслуживать после существенного обесценивания гривны. При этом в портфель проблемной задолженности попали как ипотечные кредиты под строящееся жилье, так и кредиты на покупку уже сданного в эксплуатацию жилья на вторичном рынке.

То есть, основным фактором риска выступало не кредитование под недостроенную недвижимость, а валютное кредитование заемщиков, получающих доходы исключительно в гривне. Сейчас валютные кредиты населению банки не предоставляют, поэтому этот риск устранен.

Остается риск невыполнения застройщиками сроков сдачи домов в эксплуатацию. Но и его можно минимизировать путем введения дополнительных требований к застройщикам и к условиям их сотрудничества с банками. И наш опыт сотрудничества с застройщиками подтверждает возможность минимизировать риски недостроя.

Среди основных факторов минимизации рисков:

– наличие введенных в эксплуатацию жилых комплексов, положительная репутация на рынке;

– хорошее финансовое состояние застройщика, наличие собственных средств и отсутствие значительной задолженности перед банками;

– банк должен аккредитировать не только самого застройщика, но и каждый объект, а также контролировать ход строительства;

– наличие полного пакета разрешительной документации для объекта строительства.

По нашим прогнозам, такие простые шаги могут уже в этом году увеличить объем финансирования первичной ипотеки до 20 млрд грн (в 10 раз!). Активизация ипотеки даст мгновенный и исключительно положительный результат.

Положительный результат

Активизация ипотеки выгодна всем.

В первую очередь, ипотека запустит развитие строительной отрасли. В отличие от отраслей экономики, ориентированных на экспорт товаров, она не зависит от конъюнктуры на мировых рынках, способствует росту ВВП и развитию смежных сфер.

Развитие строительной отрасли будет создавать новые рабочие места, способствовать повышению уровня зарплаты, сократит отток квалифицированной рабочей силы за границу и повысит качество жизни людей.

Здесь может возникнуть вопрос: а не запустит рост ипотечного кредитования инфляцию?

Наоборот. Рост объемов ипотечного кредитования позволит использовать антиинфляционную функцию рынка недвижимости, который «связывает» деньги.

За счет увеличения поступлений от строителей и смежных отраслей ипотека увеличит доходы бюджета и, что крайне важно, будет стимулировать развитие современной инфраструктуры.

Возможность в перспективе получить собственное жилье повысит уровень защищенности уязвимых социальных слоев населения. Это будет стимулировать людей жить и работать в Украине.

Ипотека – это, конечно, не единственный инструмент быстрого стимулирования экономики. Но его эффективное использование не требует особых усилий, зато дает мгновенный результат. Можно сказать, что это классический случай простого и обоснованного решения, которое выгодно всем. В сочетании с другими мерами ипотека даст максимальный результат. Стоит проверить это на практике.