Коли поступово загоїлась глобальна іпотечна криза 2008 року і почалося обнадійливе посткризове відновлення глобального іпотечного ринку, тенденції до позитивних змін також торкнулися України.

Державний Ощадбанк спрямував свою стратегію в бік позиціонування як найбільш потужного гравця на ринку житлового фінансування та іпотечного кредитування. В той час нова стратегія найбільшого державного банку цілком узгоджувалась з політикою уряду в сфері іпотеки, який започаткував у 2012 році амбітну програму «Доступне житло».

Урядова програма мала базуватись на системі недержавного рефінансування банків – іпотечних кредиторів через стимулювання внутрішніх та зовнішніх інвестицій в іпотечні облігації з покриттям (заставою) зі стандартних іпотечних кредитів. Ці кредити надавалися банками за ринковою на той момент ставкою у 15%, які потім субсидувалися урядом до рівня у 3%.

З метою налагодження періодичних випусків іпотечних облігацій в інтересах банків – іпотечних кредиторів було створено Агентство по рефінансуванню житлових кредитів (АРЖК). Його завданням стала консолідація іпотечних пулів у якості покриття та організація облігаційних випусків у якості іпотечного кондуїту. Така суб’єктна складова є доволі поширеною на недостатньо розвинутих ринках, де кредитори позбавляються великих витрат на самостійні випуски, об’єднавшись для організації спільних випусків іпотечних облігацій.

Залучення АРЖК кредитних ресурсів на ринку цінних паперів мали доповнити вже відпрацьовану систему залучень під державні гарантії, які здійснювала Державна іпотечна установа.

Національний банк також посприяв, оновивши регуляції щодо обрахунку економічних нормативів капіталу та провізії, а також порядку рефінансування банків, за якими іпотечні облігації АРЖК отримали преференції, передбачені Базельськими угодами стосовно іпотечних цінних паперів.

А Верховна Рада внесла зміни до Податкового кодексу для забезпечення податкового нейтралітету АРЖК в частині оподаткування податком на прибуток.

До структурування програми іпотечного рефінансування АРЖК з підготовкою належної договірної юридичної бази залучили юридичного консультанта компанії «Делойт».

У 2012 році в Ощадбанку спільно з АРЖК була створена група стратегічного планування, до якої увійшли керівники департаментів та фахові експерти. Група мала розробити механізм банківського фінансування проєктів будівництва багатоквартирного житла. У підсумку група виробила безпечну схему фінансування будівництва, яка, спираючись на урядову підтримку, мала забезпечити Ощадбанк суттєвими відсотковими та комісійними доходами без збільшення впливу ризиків та потреб в капіталі навіть за значного зростання іпотечних активів.

За основу взяли найбільш вживаний у світі механізм фінансування житлового будівництва, який базується на завчасному депонуванні в банку коштів майбутніх покупців житла (у той час ескроу-рахунків ще не було). Цими депонованими коштами банк мав забезпечити поетапне фінансування забудовників, одночасно контролюючи хід, обсяги та якість будівництва. Після введення будинку в експлуатацію платоспроможність покупців квартир, які вже депонували власні кошти, мала підвищуватись за рахунок звичайного іпотечного кредиту з LTV (співвідношення власного внеску до вартості житла) не менше 30-40%.

Щораз більший портфель іпотечних кредитів покупцям новобудов мав безперебійно рефінансуватися випусками іпотечних облігацій АРЖК, які вже тоді набули статусу інструментів рефінансування НБУ. Розроблену банком схему фінансування було погоджено з профільним міністерством і узгоджено з компаніями-забудовниками – клієнтами Ощадбанку.

До кінця 2014 року АРЖК встигло здійснити два середньострокові випуски іпотечних облігацій на загальну суму 500 млн грн. Вони підтвердили його інституційну придатність забезпечувати середньою та довгостроковою ліквідністю банки, які здійснюють житлове іпотечне кредитування і мають портфелі якісних кредитів, що відповідають вимогам для включення в сегреговане іпотечне покриття. Випуски були повністю і своєчасно погашені.

Починаючи з 2015 року, у розпал гострої політичної та фінансової кризи, не втрачаючи надії на краще, маючи відповідні досвід та експертизу, Агентство активно долучилося до розробки нормативно-законодавчих актів стосовно запровадження в Україні цивілізованих форм рефінансування кредиторів через сек’юритизацію та облігації з покриттям на заміну чинного з 2005 року закону «Про іпотечні облігації», який вже не відповідав сучасному посткризовому стандарту.

Згідно зі світовою і європейською практикою, закріпленою у профільних директивах та регламентах ЄС, ринки функціонують за обов’язкової участі спеціалізованих фінансових установ, що надають послуги іпотечних кондуїтів (агентств) та спеціальних адміністраторів за випусками облігацій з покриттям (covered bonds), надають послуги репозиторію та довірчого управління сек’юритизаційними випусками. Саме такою установою мало стати АРЖК.

Сьогодні в Україні знов виник інтерес з боку політичного керівництва до житлового іпотечного кредитування. За ініціативою Президента України уряд знов започаткував амбітні програми, спрямовані на динамічне зростання обсягів іпотечного ринку. Державні та окремі комерційні банки долучилися до програми «Доступна іпотека під 7%» та програми «єОселя» від компанії «Укрфінжитло», за якою розпочато масове надання іпотечних кредитів під 3%.

Іпотечні портфелі банків-учасників мають принципово зрости за рахунок вже виділених на ці цілі 50 млрд грн. До того ж уряд анонсує подальше нарощування такого фінансування у найближчому майбутньому. Зважаючи на таке ймовірне динамічне зростання балансових іпотечних активів, будь-який банк має розпочати планування відповідних інструментів управління власним капіталом, ліквідністю та ризиками, якими і є сек’юритизація іпотеки та облігації з іпотечним покриттям.

Проте сумнозвісна відсутність інституційної пам’яті знов стає нам на заваді. Кожного разу ми знов і знов шукаємо нові шляхи, а по дорозі викидаємо з кишені компас та мапу. Яскравим прикладом є доля АРЖК, яке створювалось як інструмент реалізації амбітних стратегічних планів, яким так і не судилося здійснитися.