Гірше нікуди

Якість кредитного портфеля банків постійно погіршується, що вимагає від них знову і знову нести втрати і формувати резерви під проблемні активи. У Нацбанку підрахували, що за січень-серпень 2015 року витрати платоспроможних банків на формування резервів склали 86 млрд грн – це 45% усіх витрат банківської системи. І якщо минулого року якість кредитного портфеля знижувалася через різку девальвацію гривні та анексію Криму, то в поточному році основними факторами стали неплатежі позичальників із зони АТО і падіння ВВП.

Працювати з проблемними кредитами стає все складніше. У попередню кризу позичальники і банки знаходили вихід із ситуації за допомогою реструктуризації боргу: кредитні канікули, пролонгація, конвертація валютних кредитів у гривню. Тепер же навіть відстрочка платежу не вирішує проблему. Мирно розійтися не можуть навіть клієнти-банкрути, які готові в рахунок погашення боргу передати банку свої застави і не намагаються виводити їх з-під іпотеки.

Директор департаменту реструктуризації заборгованості та стягнення Ощадбанку Андрій Пожидаєв вважає, що найбільш доцільним виходом із ситуації з заставним майном є прийняття його на баланс. Причому найчастіше це вдається тільки в судовому порядку. «Другим варіантом є продаж активу третій особі за спеціальною поміткою в договорі або шляхом отримання такого права через суд», – розповідає він. Найчастіше на баланс банків приймається житлова і комерційна нерухомість, земля і майнові комплекси. Через кризу вони впали в ціні більш ніж удвічі, але навіть на «дешеву» нерухомість непросто знайти покупців.

Складнощі оцінки

Працювати з заставним майном і займатися його продажем складно практично всім кредитним установам, але банки не поспішають афішувати свої проблеми. При цьому вартість заставленого під проблемні кредити майна вони взагалі прагнуть приховати. «Банки воліють не розголошувати цю інформацію. По-перше, ніхто не зізнається, що у нього під 100 млн грн проблемних кредитів закладена нерухомість, наприклад, на 1 млн грн. По-друге, усі по-різному оцінюють застави: хтось обліковує їх за поточною оціночною вартістю, хтось – за цінами річної давнини, а хтось досі примудряється враховувати застави за вартістю на момент видачі кредиту. У такій ситуації спроби уніфікації даних будуть значно спотворювати інформацію», – повідомив про проблеми ринку співрозмовник FinClub в одному з банків.

Крім того, за словами директора блоку управління ризиками Укрсоцбанку Павла Гашковця, нерухомість хоча б частково виступає заставою за більшістю кредитів. «Це стосується як працюючих, так і проблемних кредитів», – уточнив експерт. Або один і той самий актив міг бути заставою за різними кредитними продуктами. Наприклад, майновий комплекс міг виступати заставою за інвестиційним кредитом і за кредитною лінією. Кредитна лінія обслуговується за графіком, а інвестиційний кредит став проблемним. «Розділити» актив на кілька частин – закладену під проблемний і під працюючий кредит – у такому випадку буває неможливо.

Своїми силами

Після отримання заставної нерухомості на свій баланс банк робить ставку на її продаж – конвертацію в ліквідність для розрахунку за власними зобов'язаннями. «У будь-якому проблемному портфелі застав є як більш ліквідні, так і менш ліквідні активи. Продаж останніх ускладнюється. Завдання банку провести в оптимально стислі терміни аудит портфеля, розділити його на кластери і для кожного з кластерів вибрати основні схеми роботи», – пояснює заступник начальника відділу оцінки та перевірки майна ОТП Банку Владислав Мотузинський.

Розкид цін величезний: від продажу за балансовою ціною до продажу за безцінь. «Ціна в угодах відображає ринкову оцінку, яка відповідає рівню балансової вартості або близька до неї», – стверджує Павло Гашковець. Неофіційно ж банкіри визнають, що стикалися і з 80-процентним дисконтом під час продажу вилученої у позичальників нерухомості. «Це стосується недобудованих об'єктів, з якими у нас немає можливості працювати. Їх потрібно або добудовувати, а це взагалі не наш профіль, або продавати якомога швидше, інакше недобудова розвалиться і вже нікому не буде потрібна», – розповіли в одному з банків.

Ще одна категорія проблемних об'єктів – котеджні містечка. У 2008-2009 роках девелопери скуповували землю в передмістях міст-мільйонників і будували котеджі. «У кращому випадку частина котеджів вже добудована і виставлена ​​на продаж, але покупців немає, тому що об'єкти знаходяться далеко від межі міста, ніякої інфраструктури в «містечку» немає, з комунікаціями все складно. У гіршому – це земельні ділянки під забудову, де тільки-но почалося будівництво», – розповідає співрозмовник, знайомий з ситуацією на банківському ринку.

Успіх угоди, який вимірюється її ціною, залежить від типу, стану і розташування об'єкта. «Покупці абсолютно різні – є як фізичні, так і юридичні особи. Хтось намагається придбати нерухомість з дисконтом для подальшого проживання, інші – для розширення бізнесу. Все індивідуально», – говорить Владислав Мотузинський. «У нас є один специфічний тип покупців – колишні власники цієї ж нерухомості, які передали нам її добровільно. Щоб оцінити їхню лояльність, ми досить часто пропонуємо їм на певний період опціон права зворотного викупу», – розповідає Павло Гашковець.

Не продажем єдиним

Продаж нерухомості – не єдиний варіант використання отриманих застав. Деякі банки використовують отримані приміщення для власних потреб. «Це можуть бути, наприклад, приміщення, придатні для відкриття або релокації відділень або філій», – наводить приклад Андрій Пожидаєв. Це дозволяє банку економити орендні платежі.

Якщо ж цей варіант не підходить, тоді, за словами Павла Гашковця, власність здається в оренду стороннім особам. «У поточних макроекономічних умовах дуже складно продавати проблемне заставне майно, особливо низьколіквідне. За кілька років ринок, я сподіваюся, відновиться, і вартість разом з попитом знову почнуть рости, проте у банків немає можливості чекати стільки часу», – пояснює Владислав Мотузинський. Оренда дозволяє банку вже зараз отримувати від неї прибутки. «Іноді нам вдається знайти інвестора саме на дохідну нерухомість. Спочатку ми здаємо об'єкт в оренду, а потім шукаємо інвестора, якого влаштовувала б запропонована нами прибутковість. Як правило, це 10-12% річних. Таким чином інвестор купує не просто об'єкт нерухомості, а дохід», – розповіли в одному з банків.

Якщо ж зазначені вище варіанти банк не влаштовують, актив передається на продаж аутсорсинговим компаніям або ж продається разом з боргом факторинговим компаніям.

Право на зміну

Банкіри скаржаться, що мають обмеження в роботі з заставним майном. Якщо позичальник добровільно не погоджується віддати банку нерухомість, а такі випадки бувають вкрай рідко, кредитним установам доводиться вступати в довгі судові розгляди, які тягнуться роками. «Країна ще на початку довгого шляху у досягненні хоча б основних європейських стандартів у галузі захисту прав кредиторів. Закон про банкрутство треба терміново змінити, тому що положення заставних кредиторів є насправді просто абсурдним. І, звичайно, суди повинні почати застосовувати існуючі закони правильно. У багатьох ситуаціях виглядає так, що ніби суддя отримує зарплату не від держави, а швидше від самих боржників, які намагаються обдурити банки», – каже Павло Гашковець.

Андрій Пожидаєв пропонує дозволити банкам реєструвати право власності на заставне майно і продавати його третім особам незалежно від наявності інших обтяжень (арештів) в реєстрі. «Заставодавці з метою недопущення такої реєстрації або продажу часто ініціюють арешти на власне майно», – пояснює проблему Андрій Пожидаєв. Як наслідок, ці витрати включаються в ціну кредитів. «В умовах, коли єдиним варіантом компенсації втрат банку є заставне майно, неможливість його оперативного вилучення підвищує ризики банку і вартість ресурсу», – пояснює Владислав Мотузинський.