От социалистической до рыночной революции

Министерство развития общин и территорий подготовило законопроект, который призван реформировать устаревшие правила жилищного строительства и его финансирования. В частности, из Жилищного кодекса уберут упоминание, что «победа Великой Октябрьской социалистической революции создала необходимые предпосылки для решения одной из важнейших социальных проблем – удовлетворения потребности трудящихся в жилье». Но главный акцент в проекте сделан на усилении контроля за деятельностью застройщиков. Законопроект должен решить наиболее сложные проблемы на рынке строительства жилья, остановить злоупотребления строительных компаний и улучшить защиту прав жилищных инвесторов – физических лиц.

Сейчас инвесторы не защищены от риска двойной продажи еще не построенных квартир или продажи несуществующих квартир. Чтобы этого не допустить, понятие «объект незавершенного строительства» детализируется: он сможет быть как «целостным», так и «делимым», то есть иметь «составляющие» – будущие объекты недвижимости, такие как квартиры или машиноместа. В Государственном реестре прав на недвижимое имущество, где регистрируются земельные участки, недвижимость и объекты незавершенного строительства, будут обязательно регистрироваться и права собственности на будущие объекты недвижимости.

Сразу после госрегистрации заказчиком строительства права собственности на такой объект и запланированные квартиры в нем он сможет начать продажу этого жилья инвесторам. Таким образом, украинцы смогут получать право собственности на еще не построенные квартиры даже на первом этапе строительства – на стадии «котлована». Но только в случае госрегистрации договора купли таких объектов. После этого украинцы смогут предоставлять будущие квартиры в залог (при условии нотариального удостоверения).

Вторая проблема, которую должен решить законопроект, – это контроль за инструментами, с помощью которых строительные компании привлекают средства. Сейчас строительство жилья может финансироваться через фонды финансирования строительства и фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, эмиссию целевых облигаций предприятий и другие способы, определенные законом. Последний нечеткий пункт о «других способах» предлагается заменить на «договоры купли-продажи будущих объектов недвижимости».

Чтобы предупредить махинации с продажей еще не построенных квартир, законопроект предъявляет требования к типовым договором. Он должен содержать идентификаторы объекта строительства и будущей квартиры в е-системе в сфере строительства, регистрационный номер квартиры в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, ее технические характеристики, графическое изображение схемы строительного плана будущей квартиры с названиями и площадями всех ее помещений и указанием размещения на этаже, цену квартиры, срок ее передачи кредитору, ответственность сторон за невыполнение условий договора.

Если после завершения строительства окажется, что фактическая площадь квартиры меньше договорной, застройщик в течение месяца со дня ввода дома в эксплуатацию должен вернуть излишне уплаченные средства. Кредитор сможет расторгнуть договор с застройщиком в случае существенной задержки – более чем на шесть месяцев – с получением построенной квартиры. Основанием для расторжения договора, а значит, и возврата уплаченных средств, станет также изменение без согласия кредитора проектной документации. А у застройщика будет право расторгнуть договор, только если покупатель нарушит условия выкупа жилья.

Чтобы избежать ситуации, когда все квартиры в доме проданы, а у девелопера закончились деньги на завершение строительства (самая большая проблема некоторых жилых комплексов «Укрбуда» и «Аркады»), застройщикам запретят продавать часть квартир. Эту «гарантийную долю», которая составит минимум 10% от общей площади будущих помещений, можно будет продать только после ввода дома в эксплуатацию. Это означает, что застройщик не сможет финансировать строительство исключительно за счет средств индивидуальных инвесторов. Нужны будут также его собственные или кредитные средства. В случае отсутствия страхования ответственности застройщика за своевременный ввод дома в эксплуатацию гарантийная доля возрастет до 13%. Ее не будет лишь при финансировании строительства через фонды.

Как только строительство завершится и в Единой государственной электронной системе в сфере строительства появится запись о принятии объекта в эксплуатацию, эта информация попадет в Госреестр прав на недвижимое имущество. В этот момент объект права собственности автоматически изменится с «объекта незавершенного строительства / будущего объекта недвижимости» на «объект недвижимого имущества». И все владельцы этих квартир получат соответствующее уведомление от государственного регистратора. Одновременно прекратится обременение будущих объектов недвижимости, которые были включены в гарантийную долю.

Кроме этого, законопроект предусматривает новые требования к проектной документации на строительство; более жесткие требования к рекламе – с размещением на сайте застройщика данных о ходе строительства; изменения в законодательство об энергетическом сертификате объекта строительства, ценных бумагах или аресте имущества.

Недопущение новых кризисов

Документ появился не из-за банкротства «Укрбуда» или «Аркады». Его разрабатывают уже более двух лет, рассказывает соавтор законопроекта, депутат от фракции «Слуга народа» Елена Шуляк. Наиболее ценным в документе она считает формирование исчерпывающего перечня механизмов привлечения средств частных инвесторов в строительство, а также введение госрегистрации прав физических и юридических лиц на объекты недвижимости, которые построят в будущем. Такие права будут возникать со дня заключения соответствующего договора и отражаться в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. После оплаты полной стоимости проинвестированного объекта владелец имущественных прав имеет право отчуждать такой объект, передавать его в залог, завещать наследникам и т.д.

«На сегодняшний день этот документ является выверенным и почти готовым к внесению на рассмотрение Верховной Рады. Предусмотренные в нем инструменты защиты прав кредиторов выписаны достаточно подробно, но, безусловно, многое будет зависеть от качества подзаконной нормативной базы, деятельности контрольно-надзорных и правоохранительных органов во время его реализации, реформирования судебной ветви власти», – говорит она.

Закон не сможет решить проблемы текущих недостроев, поскольку будет касаться только объектов, право на строительство которых возникнет после вступления в силу закона. Елена Шуляк считает, что защита прав граждан, которые уже инвестировали собственные сбережения в проблемные многоэтажки, должно осуществляться путем объединения усилий государства, местной власти, бизнеса и самих инвесторов. Возможно, с этой целью целесообразной будет разработка отдельного законопроекта, не исключает представитель монобольшинства.

Консолидация рынка

Требование законопроекта – уменьшить зависимость от средств индивидуальных инвесторов – в этом году застройщикам выдвинул сам рынок. «Еще в конце 2019 года застройщикам, чтобы начать строительство, достаточно было иметь до 5% от сметной стоимости будущего строительства. Грубо говоря, чтобы выйти на площадку, потратиться на фундаментные работы и активно продавать, направляя средства с продаж на строительство», – рассказывает FinClub эксперт рынка недвижимости Александр Изаров.

Но коронавирусный локдаун и коронакризис показали, что только проекты, строительство которых ведется за счет застройщиков, меньше страдают от внешних кризисных явлений. «В основном, в таких объектах строительство не прекращалось ни на день. Наличие финансового ресурса позволяет застройщику строить, не оглядываясь на покупательную конъюнктуру рынка», – рассказывает эксперт. И если год назад строительство за свой счет считалось достаточно революционной тенденцией, то сегодня уже 20-25% жилья в Киеве строится за счет средств застройщиков. Прежде всего это касается партнерских проектов, когда два-три девелопера строят многофункциональные жилые комплексы.

Законопроект может ускорить «естественный отбор»: на рынке останутся только компании, имеющие достаточно средств для ведения строительства без привлечения средств инвесторов, а почти полностью исчезнут компании, которые ориентируется исключительно на финансирование со стороны покупателей. Усложнится ведение бизнеса по принципу «пирамиды»: когда средства от продажи квартир в недострое направляются на начало строительства нового дома. «Количество компаний-застройщиков может сократиться более чем на треть. С рынка могут уйти малоизвестные компании, а доля объектов, которые будут строиться в партнерстве двух-трех компаний, из существующих 17-20% может вырасти до 25-30%», – прогнозирует Александр Изаров.

Из-за новых требований сроки подготовки проектов могут вырасти на три-четыре месяца, а расходы – на 15-20%, что приведет к росту стоимости жилья. Но эти изменения, по мнению господина Изарова, будут оправданы, ведь рынок станет более цивилизованным, а доверие к застройщикам существенно возрастет.

В «Интергал-Буд» даже предлагают включить в законопроект дополнительные требования к финансовой стабильности застройщиков. В частности, только игроки рынка, которые не имеют в своем портфеле долгостроев, должны иметь право продавать будущие объекты недвижимости. В требования должно быть включено ненахождение компании и лиц, связанных с ней, в процедуре банкротства и отсутствие у застройщика задолженности перед государством (по уплате налогов), контрагентами и работниками. Застройщики должны отвечать всем этим требованиям еще до старта продаж будущих квартир.

«Новосозданные же компании предлагаем проверять на наличие среди их руководителей лиц, которые ранее владели акциями обанкротившихся или ликвидированных застройщиков, компаний, объекты которых занесены в список строек с обманутыми инвесторами. Заслуживают пристального внимания также компании, среди руководителей которых есть лица с непогашенной судимостью в сфере экономических преступлений, или если земельный участок, который находится в их собственности, является, например, предметом погашения задолженности перед третьими лицами. Подобные меры помогут избежать новых «Укрбудов» и «Аркад» в будущем», – рассказывает FinClub коммерческий директор компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская.

Сильные и слабые места законопроекта

Директор по правовой поддержке и безопасности банка «Глобус» Анна Павлюк перечисляет преимущества, которые получат индивидуальные инвесторы на рынке жилья. Во-первых, регистрация права собственности на будущий объект недвижимости только после получения разрешения на строительство гарантирует инвестору законность строительства. Во-вторых, сам факт регистрации за инвестором права собственности на будущий объект позволит избежать двойной продажи такого имущества. И в-третьих, заверение нотариусом сделки купли-продажи будущего имущества будет восприниматься как дополнительная проверка регистрации такого имущества и законности строительства на каждом этапе продажи будущего объекта.

Анна Лаевская уверена, что сам факт того, что регистрация и продажа будущего объекта недвижимости возможны только после получения разрешения на строительство, не гарантирует достройки жилья: у «Укрбуда» и «Аркады» были все разрешения на строительство объектов, но это не предотвратило замораживание строительства.

Она обращает внимание на то, что законопроект позволяет начать продажи будущей недвижимости, когда застройщик имеет всю разрешительную документацию. Но не прописано, как действовать, если при строительстве будет отменено действие одного или нескольких таких документов. «Если государство действительно стремится защитить застройщиков и инвесторов, то в законе следует прописать четкий алгоритм действий. Как вариант, предлагаем указать, что градостроительные условия и ограничения, документы на землю, разрешение на строительство могут быть отменены только в судебном порядке. И они ни в коем случае не могут быть отозваны ГАСИ, Департаментом архитектуры или другими государственными органами», – отмечает Анна Лаевская.

Ведение реестра будущих объектов недвижимости действительно сделает невозможным двойную продажу объектов и запустит ипотечное кредитование банками под залог будущего жилья. «Однако следует учесть, что ведение такого реестра может создать дополнительные коррупционные составляющие и дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков. Деятельность регистраторов, которые будут работать с таким реестром, должна быть четко регламентирована или внесение сведений в такой реестр должно осуществляться самим заказчиком строительства. Иначе нам не избежать злоупотреблений», – предупреждает Анна Лаевская.

Кроме того, по ее мнению, закон не должен ограничивать виды гражданско-правовых сделок, заключаемых с покупателями будущих объектов недвижимости, например, должен признавать договоры совместной деятельности.

Заместитель директора юридического департамента Укргазбанка Алла Сыроед среди наиболее эффективных предложенных механизмов защиты инвесторов называет возможность обременения гарантийной доли строительства объекта недвижимого имущества и страхование заказчиком строительства гражданско-правовой ответственности, связанной с несвоевременным принятием в эксплуатацию законченного строительством объекта. Это станет гарантией возврата средств покупателю и, соответственно, его кредитору, если эта будущая квартира покупалась не за собственные сбережения покупателя, а за счет банковского кредита.

Анна Лаевская рекомендует в качестве финансовых гарантий требовать от застройщика наличия на его банковском счету депонированных средств, сумма которых должна покрывать часть сметной стоимости строительства. Это могут быть не только средства на текущем счету, но и ценные бумаги, евробонды и т.д.

При этом законопроект, к сожалению, не остановит появление новых «финансовых пирамид». «Этот закон вряд ли сможет предотвратить направление средств, привлеченных от инвесторов, не по целевому назначению. Как показала ситуация с «Укрбудом», ничто и никто не мешал им выводить средства за границу. Здесь уже, по нашему мнению, вопрос к уголовному законодательству», – говорят в компании «Интергал-Буд».

Заместитель директора юридического департамента банка «Пивденный» Олег Бедный говорит об усложнении механизма защиты прав инвесторов в процедуре банкротства застройщика. В частности, на арбитражных управляющих возлагаются дополнительные функции, например, подготовка плана завершения строительства.

Эксперт рекомендует дополнительные механизмы защиты финансовых прав инвесторов. «Стоит рассмотреть внедрение обязательного и добровольного страхования соответствующих рисков при строительстве в пользу инвесторов, чтобы они могли получать страховые выплаты в случае неблагоприятного развития событий. Этот вопрос нужно проработать со страховыми компаниями», – советует Олег Бедный.

По мнению руководителя проектов Perfect Group Алексея Коваля, наиболее эффективные механизмы защиты инвесторов – информационные, когда застройщик должен раскрывать данные о своих объектах на сайте. Это и сроки сдачи объекта, и онлайн-трансляция с площадки, все документы, информация о доступных квартирах. «Когда компания не открыта – это для покупателя должно быть поводом задуматься», – говорит он.

Максимально защищенными чувствуют себя покупатели готового жилья. Но для этого застройщикам нужно брать кредиты, и стоимость квартиры с момента «котлована» до завершения строительства вырастет на 40-50% по сравнению с инвестициями на старте проекта. «Часть покупателей к этому готовы. Они и так покупают только готовые объекты, а большинство инвесторов не готовы», – объясняет Алексей Коваль.

Предложенный законопроект не содержит абсолютных гарантий финансовой безопасности инвесторов, констатирует адвокат юридической компании Investment Service Ukraine Владимир Пищида. «Законопроект преимущественно или дублирует уже существующие нормы, регулирующие отношения в сфере права собственности, или вводит иррациональные способы воображаемой защиты имущественных прав, как предложенный механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости. Данный механизм является по сути регистрацией права собственности на воздух, которое фактически не может обеспечить заинтересованное лицо компенсацией возможных имущественных потерь. То есть надлежащим образом оформленное право собственности, допустим, на квартиру, которая существует только в извлечении из Реестра вещных прав, не делает данную квартиру привлекательным объектом рынка недвижимости», – убежден юрист.

Председатель адвокатского объединения «Кравец и Партнеры» Ростислав Кравец отмечает, что законопроект никоим образом не гарантирует, что объект недвижимости будет достроен, а средства в случае остановки строительства будут возвращены инвесторам.

Поэтому он предлагает предохранитель нарушения прав инвесторов. «У застройщика должно быть ровно столько свободной недвижимости, сколько он планирует продать. В случае остановки строительства или несоблюдения сроков происходит обращение на такую ​​недвижимость или передача ее инвестору. Вот и весь действенный механизм вместо создания очередного вида защиты прав инвесторов», – считает Ростислав Кравец.

Руслан Кисляк, Вячеслав Садовничий