Модератор: Вернемся к теме нашего круглого стола. Хотел бы подключить Орысю Юзвышин. Кредобанк не уходил из этого сегмента. Что, по вашему мнению, тормозит развитие рынка ипотечного кредитования и что нужно для его восстановления?

Орыся Юзвышин: Доброго дня, колеги! Гальмують цей ринок політико-правові причини – неоднозначне трактування прав кредиторів у багатьох аспектах іпотечного кредитування, починаючи з механізму виселення боржників; великі проблеми з дозволами органів опіки та піклування. Молоді сім’ї не можуть отримати кредит, бо саме питання користування майном є надзвичайно неоднозначним, і в будь-якому судовому процесі воно буде трактовано по-різному.

Я б хотіла більш детально зупинитися на первинному ринку. Протягом останніх двох-трьох років цей ринок зростає на 13-14%. Найбільшими центрами будівництва сьогодні є Київ, Львів, Одеса, Івано-Франківськ. Там цікаво працювати.

Але що ми маємо насправді? Самі інвестиційні договори, які присутні на ринку, дуже різноманітні та не дозволяють банкам увійти у кредитування.

Приміром, ринок Києва. Переважна більшість договорів – це попередні договори купівлі-продажу, житлово-будівельні кооперативи. Це ті майнові права, які реально банк взяти у забезпечення не може, а надто – звернути стягнення. Ми працюємо з фондами фінансування і з договорами купівлі-продажу майнових прав. Тут теж є проблема: не вводиться в експлуатацію об’єкт, яка тут роль держави? Ніякої. Реально банк залишається сам на сам з кредитом.

Я хочу теж сказати про досвід Польщі. Роль держави полягає не в тому, щоб фондувати інвестиційний ринок, а в тому, щоб будувати закони, за якими зручно було б працювати. Ми маємо досвід ведення фондів фінансування. До нас зайшов великий бельгійський інвестор, який хотів будувати у Львові нерухомість, він працював два роки з фондами і тепер хоче з них вийти, бо для нього це надто складний механізм, зарегульований з боку держави.

Щодо Польщі, то вона має кілька серйозних речей, які захищають банк і права кредитора, власне – фінансування первинного ринку. В першу чергу це обов’язкове страхування вкладу як державна програма. Це є і в Канаді, і в Америці, і означає, що коли позичальник заходить з власними коштами менше 20%, обов’язково повинно бути страхування предмету кредиту, ризику непогашення кредиту.

Друга цікава річ у Польщі – це страхування майнових прав до моменту реєстрації їх як права власності в реєстрі нерухомого майна. Коли ми говоримо про кредитування майнових прав, це фактично є беззаставним кредитуванням. Усі дії держави зводяться до того, щоб власне таке страхування існувало. В такому випадку банк є більш охочим до кредитування на первинному ринку.

Третє. Саме кредитування на первинному ринку відбувається відповідно до траншів. Банк, коли входить у кредитування на первинному ринку, починає контролювати забудовника. Наступний транш не буде видаватися, якщо попередній транш не освоєно.

Наша ситуація протилежна. Ми змушені відразу видати всю суму кредиту, щоб отримати хоч якусь заставу майнових прав. Як на мене, ось такі речі могла б узяти на себе держава. Вона повинна регулювати цей ринок, звести інвестиційні інструменти первинного ринку до якогось загального русла. Сьогодні у законі про інвестиційну діяльність різні статті говорять про різне, і у нас виникають питання: як же в цілому обслуговувати цей кредит, і в разі виникнення проблем чи зможемо ми у суді захистити права кредитора?

Якщо говорити про Кредобанк, то для нас цей ринок є надзвичайно цікавим. Якщо ми кредитуємо первинний ринок під заставу іншої житлової нерухомості, частка такого кредитування – більше 20%. А якби ми мали якісні механізми взяття у забезпечення майнових прав і звернення стягнення, то це була б левова частка нашого кредитування. Сьогодні банк рухається шляхом опрацювання механізмів, ми розширюємо продукти, які б дозволили кредитувати первинний ринок під заставу майнових прав. Ставки для цього виду кредитування є адекватними. Середня ефективна ставка на сьогодні – 22,3%. Ми шукаємо альтернативні механізми, і були б дуже раді, якби держава почула банки і знайшла вихід із ситуації.

Подписывайтесь на финансовые новости FinClub в соцсетях Twitter и Facebook.