Во время кризиса большинство банков свернули программы ипотечного кредитования. Взять кредит на покупку недвижимости можно было лишь в нескольких кредитных учреждениях, правда, украинцев такие продукты не интересовали. Сейчас рынок недвижимости постепенно оживает, увеличивается и предложение кредитных продуктов. В ходе круглого стола банкиры расскажут, какие суммы они готовы давать в кредит, под какой процент и на какой срок, кто может рассчитывать на получение финансирование и в чем преимущество банковских кредитов перед программами рассрочки от застройщиков

В программе круглого стола:

·        Ситуация в сегменте ипотечного кредитования: анализ рынка. Игроки, условия.

·        Какие факторы тормозят возобновление ипотечного кредитования? Какие инструменты, законодательные инициативы, условия нужны?

·        Валютная докризисная ипотека: какой сейчас масштаб проблем? Сильно ли прошлое мешает сегодня?

·        Как удешевить ипотеку (отказ от страхования имущества, жизни заемщика, готовность учитывать неподтвержденные доходы, пр.)?

·        Рассрочка от застройщика: плюсы и минусы для заемщиков. Основные отличия от кредитования.

·        Финансовый лизинг как альтернатива ипотечным кредитам.

В круглом столе примут участие:

·        председатель правления Укрсоцбанка – Тамара Савощенко

·        председатель правления БТА Банка – Валерий Прохоренко

·        заместитель председателя ТАСкомбанка – Алексей Беров

·        директор департамента розничного банкинга Укргазбанка – Ольга Щербина

·        директор департамента розничных клиентов Кредобанка - Орыся Юзвышин

·        член наблюдательного совета банка «Глобус» - Елена Дмитриева

·        заместитель директора по маркетингу «Міськжитлобуд» - Ангелина Деревлева

Стенограмма круглого стола «Рынок ипотечного кредитования сегодня»

Модератор круглого стола – управляющий партнер «Финансового клуба» Руслан Черный:

– Добрый день. Сегодня у нас не много прессы, поскольку  основное внимание уделяется Валерии Гонтаревой и всему, что происходит вокруг нее. Вероятно, журналисты все на этих мероприятиях. Тем не менее тема ипотечного кредитования достаточно важна, и мы собрали практически всех участников рынка, которые работают с ипотекой в Украине. В последние годы наблюдалось некое замирание и затормаживание в этом сегменте, поскольку он оказался самым болезненным в банковских портфелях. Здесь очень большое количество невозвратов, превышающих 50%, ведь большинство кредитов выдавались в валюте. Сильная девальвация не позволила заемщикам погашать кредиты, не имея валютных поступлений. Сегодня рост ипотечного кредитования сдерживают высокие ставки по ипотеке, а также отсутствие у банков длинных денег, которые позволили бы им кредитовать заемщиков. Но жилая недвижимость строится, спрос на нее есть. И мы сегодня поговорим, какие банки готовы выдавать кредиты на покупку недвижимости, что мешает возобновлению активного ипотечного кредитования и что может удешевить ипотеку и сделать ее более доступной для широких слоев населения. Обсудим также альтернативу ипотечного кредитования – финансовый лизинг, проанализируем такой инструмент, как рассрочка от застройщика, и какие в этом плюсы и минусы для заемщиков. Попробуем найти точки соприкосновения между застройщиками и банкирами. Поговорим о том, что же может оживить ипотечное кредитование. Сегодня в дискуссии принимают участие председатель правления Укрсоцбанка Тамара Савощенко; председатель правления БТА Банка Валерий Прохоренко; заместитель председателя ТАСкомбанка Алексей Беров; директор департамента розничного банкинга Укргазбанка Ольга Щербина; директор департамента розничных клиентов Кредобанка Орыся Юзвышин; член наблюдательного совета банка «Глобус» Елена Дмитриева; заместитель директора по маркетингу компании «Міськжитлобуд» Ангелина Деревлева.

Первое слово я хотел бы дать Тамаре Савощенко. Укрсоцбанк всегда был достаточно активным в ипотечном кредитовании и не закрыл это направление и сейчас. Что происходит на рынке сегодня и какой будет ситуация до конца года?

Тамара Савощенко: Добрый день всем! Действительно, Укрсоцбанк в свое время активно кредитовал ипотеку – это 2008 год, и это стало, в принципе, основным источником проблем, которые банк, к сожалению, имеет сейчас. Сегодня можно констатировать деградацию рынка ипотечного кредитования, если смотреть в целом.

Из оставшихся банков 13 занимаются ипотечным кредитованием, в том числе и наш, но это нельзя назвать массовым походом банков в ипотеку. В чем же причина?

Сказать, что у нас ипотечное кредитование находится в фокусе или имеет какой-то значимый удельный вес в новом кредитном портфеле, было бы неправильно. Руслан уже назвал основные макроэкономические причины, которые делают невозможным развитие рынка ипотеки. То, что делают эти 13 банков, и мы в том числе, – это разовые сделки на совершенно разных условиях. Мы делаем это для тех клиентов, которых хорошо знаем, у которых хорошая кредитная история и с которыми мы можем найти компромисс по процентной ставке.

Основная причина деградации ипотечного кредитования – это высокие процентные ставки. Средняя ставка на сегодня – это 23,7% в гривне, и несмотря на все усилия Нацбанка по снижению учетной ставки средняя процентная ставка по ипотечным кредитам снизилась всего на 1,7% в среднем. Это незначительное снижение. Такие ставки для ипотеки однозначно не работают. Например, в России ставка по ипотечному кредитованю в нацвалюте – 12,75%. Она тоже высокая, но может заинтересовать потенциального заемщика. В Польше это 5,7%.

Поэтому ставка 23,6-23,8% является нерелевантной для заемщика. Это первая причина. Сегодня надо учитывать тот факт, что кредитный риск по ипотечному кредитованию остается очень высоким, есть сложности по взысканию залога по ипотечному кредитованию. Банкам сложно преодолеть многие вещи, лежащие в социальной плоскости, чтобы взыскать залог.

Я упомянула о Польше и России. Спред между средней ставкой по ипотеке и учетной ставкой в Украине в два раза выше, чем в Польше. Это говорит о том, что риск при таком кредитовании остается очень высоким. Коммерческие банки вынуждены иметь такой большой спред, чтобы покрыть свои риски.

И еще одна глобальная причина – это отсутствие у банков длинных ресурсов. Ипотечное кредитование – это длинное кредитование, и максимальное фондирование, которое предоставляют банки, – на год. Наши вкладчики, у которых депозиты, не готовы гривну вкладывать больше, чем на год.

Эти две причины, с моей точки зрения, в ближайшее время не позволят развивать ипотечное кредитование. Стандартная ипотека, как в 2008 году, однозначно в Украине работать не будет. Да, и наш, и другие банки будут продолжать финансировать какие-то точечные сделки для хороших клиентов, но это не будет, конечно, массовым ипотечным кредитованием.

– Спасибо большое. Я хотел бы дать слово Елене Дмитриевой. По сути ваш банк является новичком на рынке ипотеки, но активно на нем развивается. Как вы оцениваете ситуацию на рынке сейчас, и почему вам настолько интересен этот сегмент?

Елена Дмитриева: Мы работаем только на первичном рынке, с застройщиками, комплексно. В этом мы видим свою нишу и свои перспективы. Сейчас объясню.

Одна из самых динамично развивающихся отраслей в Украине сегодня – это строительная отрасль. Если говорить о показателях, то за три квартала текущего года объем строительного рынка вырос на 13% по сравнению с прошлым годом. По ожиданиям руководителей строительных компаний – это данные Нацбанка – более 70% из них не ожидают уменьшения объемов этого рынка, а более 37% ожидают его рост. Соответственно, есть общее желание строителей строить и покупателей покупать жилье на первичном рынке.

Я согласна с тем, что сейчас рынок ипотечного кредитования практически «лежит». Меньше 1% сделок совершается при помощи банковских кредитов. Ситуация будет улучшаться только по мере снижения процентных ставок. Работать на этом рынке можно, но в небольших объемах. Сейчас средняя сумма кредитов на первичном рынке – это 500 тыс. грн, то есть люди берут у банка недостающую сумму, потому что ставка действительно большая. Для того чтобы вернуть кредит, заемщик может позволить себе взять в кредит 30-40% от необходимой суммы. Но это и хорошо, потому что снижает наши риски. Таким образом мы кредитуем не более 60% от суммы кредита. У нас случаев невозврата нет вообще.

Работая с застройщиком комплексно, мы можем предложить хорошие условия – существенно снизить процентную ставку. На два года мы предлагаем 16,5%.

Теперь что касается объемов. На сегодняшний день, по нашим оценкам, в Украине продается жилья на первичном рынке примерно на 1,5-2 млрд грн, то есть рынок действительно большой. Нельзя сказать, что он растет, но он стабилен. Но так как жилья строится много, есть надежда, что по мере снижения процентных ставок и вхождения банков в этот сегмент этот рынок будет расти.

– Я правильно понял, что наиболее востребованная сумма кредита – это недостающие 30-40% по оплате жилья?

Елена Дмитриева: Да, совершенно верно.

– Я хотел бы подключить Валерия Прохоренко. Ваш банк является одним из самых крупных игроков на рынке, но какое-то время не занимался этим рынком. Теперь вы на него вернулись. Почему и как вы его оцениваете?

Валерий Прохоренко: Доброго дня, колеги! БТА Банк дійсно кілька років був у дрейфі. Ні для кого не секрет, що іноземні інвестори вичікують і дивляться на ситуацію в нашій державі. Незважаючи на це БТА Банк прийняв стратегію розвитку на найближчі два роки, в тому числі щодо розвитку іпотечного кредитування. У нас є довгострокові кредити до 20 років, хоча, звичайно, питома вага таких ресурсів у банківській системі дуже обмежена. Ми акцентуємо увагу на кредитуванні соціального житла. На даний час інвестування в іпотеку перетворилося на своєрідне заощадження, тому що у населення замало інструментів, особливо для довгострокових заощаджень. Вимоги населення – це соціальне житло площею 50-70 кв. м, і воно «розлітається як гарячі пиріжки».

Нагадаю, що іпотека у будь-якій країні є таким собі індикатором рівня добробуту населення. Незважаючи на те що індекс ділових очікувань в країні хоч і невеликими темпами, але зростає, та найбільшим попитом користуються кеш-кредити – від зарплати до зарплати, на три місяці. Це, звичайно, погана тенденція. Ситуацію треба переломити в бік довгострокових кредитів і твердих кредитів – зокрема іпотеки.

Також окрім соціального житла є попит на елітне житло. Якщо людина у цьому випадку 70% вартості житла платить сама, а 30% бере в кредит, то тут ризики мінімальні. Банк із задоволенням розгляне таку заявку щодо кредиту.

Ще хочу зупинитися на комплексному підході. Жоден напрямок не розвиватиметься без підтримки держави. Повинна бути державна програма підтримки іпотечного кредитування. Держава має стати локомотивом економічного розвитку. Зараз банки, вирішуючи свої проблеми за валютними кредитами, несуть колосальні збитки. Позичальники, звичайно, в істериці, бо дуже важко за таким курсом погашати кредит. Тому якийсь консенсус треба шукати. Держава повинна брати на себе міру гарантування і допомагати населенню та банкам знаходити розуміння. Це і розвиток інструментів довгострокового заощадження, і розвиток другого – третього рівнів пенсійного забезпечення, і страхування. Якщо люди зможуть вкладати в довгострокові проекти свої кошти, ці кошти будуть трансформуватися у довгострокові банківські рахунки і відповідно – у довгострокові кредити.

– Спасибо. Вы затронули очень интересную тему о госпрограммах поддержки. Насколько я знаю, международные консультанты Нацбанка категорически против разнообразных дотаций и преференций участникам, поскольку видят в этом коррупционную составляющую. По этому сегменту было много обвинений в коррупции. Чтобы решить данный вопрос, нужна отдельная детализированная программа. Сегодня в Кабмине никто этим не занимается.

Вернемся к теме нашего круглого стола. Хотел бы подключить Орысю Юзвышин. Кредобанк не уходил из этого сегмента. Что, по вашему мнению, тормозит развитие рынка ипотечного кредитования и что нужно для его восстановления?

Орыся Юзвышин: Доброго дня, колеги! Гальмують цей ринок політико-правові причини – неоднозначне трактування прав кредиторів у багатьох аспектах іпотечного кредитування, починаючи з механізму виселення боржників; великі проблеми з дозволами органів опіки та піклування. Молоді сім’ї не можуть отримати кредит, бо саме питання користування майном є надзвичайно неоднозначним, і в будь-якому судовому процесі воно буде трактовано по-різному.

Я б хотіла більш детально зупинитися на первинному ринку. Протягом останніх двох-трьох років цей ринок зростає на 13-14%. Найбільшими центрами будівництва сьогодні є Київ, Львів, Одеса, Івано-Франківськ. Там цікаво працювати.

Але що ми маємо насправді? Самі інвестиційні договори, які присутні на ринку, дуже різноманітні та не дозволяють банкам увійти у кредитування.

Приміром, ринок Києва. Переважна більшість договорів – це попередні договори купівлі-продажу, житлово-будівельні кооперативи. Це ті майнові права, які реально банк взяти у забезпечення не може, а надто – звернути стягнення. Ми працюємо з фондами фінансування і з договорами купівлі-продажу майнових прав. Тут теж є проблема: не вводиться в експлуатацію об’єкт, яка тут роль держави? Ніякої. Реально банк залишається сам на сам з кредитом.

Я хочу теж сказати про досвід Польщі. Роль держави полягає не в тому, щоб фондувати інвестиційний ринок, а в тому, щоб будувати закони, за якими зручно було б працювати. Ми маємо досвід ведення фондів фінансування. До нас зайшов великий бельгійський інвестор, який хотів будувати у Львові нерухомість, він працював два роки з фондами і тепер хоче з них вийти, бо для нього це надто складний механізм, зарегульований з боку держави.

Щодо Польщі, то вона має кілька серйозних речей, які захищають банк і права кредитора, власне – фінансування первинного ринку. В першу чергу це обов’язкове страхування вкладу як державна програма. Це є і в Канаді, і в Америці, і означає, що коли позичальник заходить з власними коштами менше 20%, обов’язково повинно бути страхування предмету кредиту, ризику непогашення кредиту.

Друга цікава річ у Польщі – це страхування майнових прав до моменту реєстрації їх як права власності в реєстрі нерухомого майна. Коли ми говоримо про кредитування майнових прав, це фактично є беззаставним кредитуванням. Усі дії держави зводяться до того, щоб власне таке страхування існувало. В такому випадку банк є більш охочим до кредитування на первинному ринку.

Третє. Саме кредитування на первинному ринку відбувається відповідно до траншів. Банк, коли входить у кредитування на первинному ринку, починає контролювати забудовника. Наступний транш не буде видаватися, якщо попередній транш не освоєно.

Наша ситуація протилежна. Ми змушені відразу видати всю суму кредиту, щоб отримати хоч якусь заставу майнових прав. Як на мене, ось такі речі могла б узяти на себе держава. Вона повинна регулювати цей ринок, звести інвестиційні інструменти первинного ринку до якогось загального русла. Сьогодні у законі про інвестиційну діяльність різні статті говорять про різне, і у нас виникають питання: як же в цілому обслуговувати цей кредит, і в разі виникнення проблем чи зможемо ми у суді захистити права кредитора?

Якщо говорити про Кредобанк, то для нас цей ринок є надзвичайно цікавим. Якщо ми кредитуємо первинний ринок під заставу іншої житлової нерухомості, частка такого кредитування – більше 20%. А якби ми мали якісні механізми взяття у забезпечення майнових прав і звернення стягнення, то це була б левова частка нашого кредитування. Сьогодні банк рухається шляхом опрацювання механізмів, ми розширюємо продукти, які б дозволили кредитувати первинний ринок під заставу майнових прав. Ставки для цього виду кредитування є адекватними. Середня ефективна ставка на сьогодні – 22,3%. Ми шукаємо альтернативні механізми, і були б дуже раді, якби держава почула банки і знайшла вихід із ситуації.

– Спасибо. Ольга, ваш банк тоже был активен на этом рынке. Вы изучали опыт других стран. Как его можно имплементировать сюда? Какие препятствия есть в Украине на рынке ипотечного кредитования и как можно улучшить ситуацию?

Ольга Щербина: Здравствуйте, коллеги! Укргазбанк имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования, как, впрочем, и все банки. Мы заинтересованы в этом рынке, потому что будучи банком с преимущественной долей государства, мы должны иметь социальную направленность, и нам интересен ипотечный рынок. Мы активно его прорабатываем и пытаемся понижать ставки за счет различных инструментов. На сегодняшний день мы кредитуем и первичный рынок – застройщиков, объекты. Пытаемся удешевить процентную ставку за счет скидок, которые готовы предоставить застройщики.

Так, на сегодня самая минимальная ставка для одного из киевских застройщиков – 14,5% годовых на первые три года, и кредитуем мы на 20 лет. Но такого развития этого рынка, как хотелось бы, сейчас нет. Все равно эта ставка достаточно высока.

Если говорить об опыте других стран, то роль государства на разных этапах развития этих стран в любом случае была ощутимой. Я имею в виду страны с высоким уровнем жизни и развитой экономикой. Когда ставка по депозитам отрицательная, и банки могут давать длинную ипотеку до 30-50 лет под ставку 1-3%, тогда государство специальной программой помогает малообеспеченным слоям населения.

Если мы говорим о странах, которые развивались, то господдержка на первых этапах, когда стоимость ресурсов достаточно высокая, присутствовала в инструментах компенсации первоначального взноса по кредиту либо компенсации между рыночной ставкой и той ставкой, которая возможна для оплаты физическому лицу. Это были государственные программы уменьшения стоимости ипотеки за счет специальных фондов и ипотечные сберегательные программы.

Украина же имеет хороший опыт работы с Государственным ипотечным учреждением. Мы помним программу «Доступне житло». Наш банк работал с этой программой. Она была непростая, потому что в ней были довольно сложные критерии по подбору объекта, который могло приобрести физическое лицо. Если проанализировать портфель, то он достаточно хороший, даже с учетом уменьшения платежеспособности физлиц. Люди обслуживают эти кредиты, потому что это действительно доступно.

Сегодня в Украине государство должно поучаствовать либо в компенсации процентной ставки, либо в какой-то части кредита. Если бы банк, застройщик и государство совместно обсудили и разработали такие программы, то, я считаю, только так мы могли бы уменьшить стоимость этих кредитов и развивать этот рынок. Процентные ставки по ресурсам, которые банки привлекают, имеют тенденцию к снижению, но если не будет государственной поддержки и заинтересованности в развитии этого рынка за счет удешевления стоимости кредитов, в ближайшие годы ставка будет оставаться достаточно высокой. Все равно это будет недоступно для широких слоев населения для приобретения эконом-жилья.

– Спасибо большое. Тамара очень правильно сказала, что причинами недоступности жилья являются не только высокие ставки, но и отсутствие господдержки. Поэтому сегодня появилась альтернатива кредитованию – финансовый лизинг. Насколько я знаю, в ТАСкомбанке он уже внедрен. Алексей, расскажите о нем.

Алексей Беров: Добрый день, уважаемые коллеги! В двух словах я сначала расскажу о позиции банка относительно ипотечного кредитования вообще. До недавнего времени розничный бизнес в ТАСкомбанке был достаточно слабо представлен. Мы преимущественно специализировались на корпоративном секторе. Не так давно мы запустили розницу. Основная ниша, с которой мы начали, – это беззалоговое кредитование. Но мы понимаем, что потребности наших клиентов значительно шире. Есть сегмент клиентов, которые требуют значительно большего фондирования, у них есть потребность в крупных покупках.

Как мы видим рынок ипотеки? Не буду повторяться, все озвученные проблемы актуальны. Добавлю только, что на сегодня ТАСкомбанк не работает с первичкой, только с готовым жильем. У нас очень похожая ситуация. Заемщики просят 40-50% от стоимости жилья, которое покупают, – это фондирование покупки нового жилья. Но кроме этого почти половина заявок, приходящих к нам, – это заявки на получение кредита под залог недвижимости на другие цели: на ремонт, крупные покупки, для ухода в бизнес.

Что сейчас мы можем предложить клиентам? На слайдах я это покажу. Это те проблемы, о которых сегодня здесь говорили. Почему процесс кредитования ипотеки такой сейчас сложный? Причины: 1) Низкий уровень доверия населения ипотечным программам. Многие «обожглись» на валютных кредитах, есть крупное наследие валютных кредитов в банках, которое становится обузой для них, в том числе по финансовым показателям. 2) Высокий уровень процентных ставок в комбинации с коротким сроком взятия кредита – 7-10 лет против тех 30 лет, которые были на рынке недавно. 3) Низкий уровень платежеспособности населения. Мы всегда смотрим на доступный доход заемщика. Инфляция и тарифы резко ударили по карману населения. 4) «Остывший» рынок недвижимости – это скорее положительная предпосылка для развития рынка. В 2008-2009 годах был ипотечный бум и невероятные цены, которые были не совместимы со здравым смыслом. Сейчас этот рынок достаточно «остыл», многие вещи выравнялись, банки и клиенты понимают, что они покупают и по какой цене. 5) Высокий уровень кредитного риска и потеря обеспечения. Это второй вопрос после стоимости фондирования ипотеки, потому что ТАСкомбанк как банк с единым украинским акционером собирает фондирование только на украинском рынке. У нас нет подпитки из-за рубежа, из материнских компаний. Для нас это вызов – поиск более длинного и дешевого финансирования этих программ. 6) Достаточно тяжелый процесс взыскания задолженности, если начинаются проблемы с заемщиком. 7) Поведенческие особенности нового поколения. Поколение семь лет назад еще помнило Советский Союз. Многие из них «обожглись» на валютных кредитах, конвертации, реструктуризациях. А сейчас мы, развивая продукты, должны рассчитывать на людей, которые родились в 1990-х. Это наши будущие клиенты, вкладчики и заемщики. Молодежь не стремится к каким-то длинным обязательствам, она хочет путешествовать, учиться за рубежом. Это могут быть фрилансеры, они не привязываются к месту, не бросают якорь. Для них интересным был бы инструмент, когда они могли бы легко выйти из какого-то кредита, не принося неудобств как кредитору, так и самим себе. Поэтому поколению Z, как его сейчас называют, нужно предлагать продукты легкие, быстрые, которые можно обслуживать дистанционно.

В связи с этим мы рассматриваем лизинг как один из таких продуктов. Почему? Все то, что я перечислил выше, во многом решается лизингом жилья. Первое – это более привлекательные ценовые условия. Мы как банк снижаем уровень кредитного риска и уровень потери залога, потому что при лизинге залога изначально нет. Клиент ищет тот объект, который ему интересен, банк выкупает этот объект на себя, а потом предоставляет его в финансовый лизинг. Фактически право собственности клиенту не уходит, а вопросы выселения, взыскания и последующей реализации имущества становятся значительно проще. Это уже собственность банка. Снимается вопрос органов опеки, потому что прописать в это жилье кого-либо заемщик имеет право только с согласия банка. И что самое важное, дети здесь не приобретают права на использование этого имущества как имущества, принадлежащего заемщику. Это главный юридический фактор, который сейчас банки часто останавливает.

Что это дает клиенту? Простоту и безопасность оформления. Клиент не занимается оформлением никаких документов, связанных с залогом или с регистрацией имущества. Банк это берет на себя. Клиент подписывает только договор лизинга и обязательные договоры страхования. Начальные затраты на оформление сделки могут быть немного выше, потому что туда включаются все накладные расходы, связанные с оформлением лизинговой сделки. Обычно они не превышают каких-то разовых комиссий.

Возможность досрочного погашения есть как в кредите, так и в лизинге. Здесь клиент ничего не теряет. Право собственности в таких сделках получает банк, что является для нас плюсом. А клиент достаточно свободно может выйти из этой сделки, если ему, например, будет необходимо сменить место жительства. Это простой выход без каких-либо судебных разбирательств.

С точки зрения уменьшения рисков и стоимости самого кредита банк может выдвигать более лояльные требования к заемщикам, так как риски при таком финансировании снижаются. Поэтому банк может достаточно хорошо снизить процентную ставку.

В договоре лизинга тщательно прописываются все условия коммунальных платежей, ремонтов и других изменений в помещении. Есть обязательные виды страхования, некоторые вещи банк прописывает сам для себя.

Какие вопросы и потребности банков мы можем закрыть именно этим инструментом? Первое: это может стать инструментом регулярного кредитования. Это проще и содержит меньше рисков, чем классическая ипотека.

Второе: это является инструментом привлечения маржи либо компенсацией дорогого фондирования. На этапе оценки риска мы можем достаточно хорошо снизить процентную ставку, потому что лизинговые платежи и наличие этого объекта уже в собственности банка все удешевляет.

И третий момент. Это инструмент реструктуризации долга, что актуально для банков, у которых есть платежеспособные заемщики. И заемщик готов платить, но он никак не может выпрыгнуть из того накопившегося балласта, который у него возник. Фактически приобретая собственность и передавая этому же или другому заемщику в лизинг, банк может решить данный вопрос, во-первых, для себя, а во-вторых – помочь клиенту выйти из тупиковой ситуации.

Расходы, связанные с налогами, полностью ложатся в модель, которую мы можем перенести в стоимость и на заемщика. На самом деле это не будет накладно. Это абсолютно рабочий инструмент.

– Достаточно интересный и новый продукт для украинского рынка. Но возникают вопросы относительно первого ремонта в квартире и ремонта после аварийных ситуаций: за чей счет он происходит?

Алексей Беров: Какие-то риски банк берет на себя, какие-то страхуются. Все оговаривается в договоре. Мы разрешаем лизингодержателю проводить все работы, кроме капитального изменения помещения. Мы помогаем клиенту ощутить, что это его жилье, как будто он его взял в ипотеку. Он может забить гвоздь, куда захочет, но без серьезных перепланировок, которые нужно узаконивать. Мы создаем максимально комфортные условия для клиента, в том числе снижая свои риски, просто меняя инструмент. Я понимаю, что этим инструментом, наверное, мало кто пользуется, есть много вопросов относительно его реализации. Мы для себя приняли решение, что сейчас будем пробовать.

Тамара Савощенко: Могу прокомментировать. На самом деле это продукт не новый, мы его вынужденно используем, поскольку мы банк с большим наследием той старой ипотеки времен ипотечного бума, и у нас много принято на баланс такого имущества.

Я вижу здесь две глобальные проблемы, кроме НДС. Во-первых, управлять этим непросто. Операционные издержки на управление достаточно большие. Во-вторых, хотя этот продукт нацелен на поколение Z, но сейчас на него очень небольшой спрос. У нас на самом деле в большей степени имеется спрос тех владельцев, у которых мы все это забрали. Их жилье, которое было в стандартной классической ипотеке, перешло на баланс банка по каким-то причинам, но мы с ними как-то договариваемся.

Нет еще такого спроса, чтобы этот продукт запустить массово. Люди, скорее всего, от безысходности соглашаются, чтобы сохранить это жилье. Выкупить они его у нас не могут, мы планируем его дальше реализовывать, а оставить они его хотят.

Но с точки зрения управления для банка это очень сложно. Тут очень небольшое поле для стандартизации. Запускать с нуля пока рано – нет клиентуры.

Алексей Беров: Я с вами соглашусь по поводу массовости. Да, клиент еще растет. У нас этот продукт введен как альтернатива, это не флагман, не фокусный продукт. На сегодняшний день мы можем его откатать, посмотреть, как он работает не в качестве инструмента реструктуризации и вынужденных решений, а в качестве рыночного инструмента. Мы приобретем экспертизу, выдвинем какие-то инициативы с точки зрения популяризации либо упрощения использования этого инструмента. Классические банковские продукты, которые мы уже не один десяток лет продаем, должны меняться – как в плане клиентского спроса, так и в плане каналов, продаж, обслуживания. Это потребности рынка. Мы сейчас пробуем какие-то инструменты, которые в ближайшем будущем могут дать свой результат. Классическая ипотека, конечно, остается, мы никуда от нее не уходим. Но необходимо запускать что-то новое, заинтересовывать новых заемщиков.

– Где-то я не соглашусь с Тамарой. Все-таки сейчас уже растет то поколение заемщиков, которые хотели бы использовать лизинг как альтернативу. Многие мои знакомые – не киевляне и много путешествуют. Они не хотели бы приобретать жилье на себя. И если так дешевле, чем брать в аренду, они будут пользоваться этим инструментом. Может быть, еще кто-то хочет высказаться на эту тему?

Орыся Юзвышин: Хочу звернути увагу на такий факт у даному продукті, характерний для розвинених країн, як оптимізація податку на нерухомість. Коли ми станемо платниками цього податку, і він буде суттєвим, тоді цей продукт буде актуальним. Сьогодні він, звичайно, цікавий для фрілансерів. Але конкурентом є оренда, бо це зручно, і орендні платежі в нашій країні залишаються найдешевшим ресурсом отримання житла порівняно з кредитом і лізингом. Але в цілому за даним продуктом майбутнє.

Ангелина Деревлева: Аренда – это не выход, потому что в Украине сдачей в аренду занимаются частные лица, а не юридические лица с прописанными правилами и нормами. Арендодатель сегодня сдает квартиру в аренду, завтра он передумал. Возникает очень много вопросов к процедуре и условиям аренды: кто будет чинить кран или кондиционер, можно ли завести животное? Лизинг эти вопросы снимает.

Моя компания сейчас управляет одним объектом недвижимости – RiverStone. С 2011 года продано порядка 600 квартир, и если пересчитывать на ипотечный птртфель, это было бы неплохо. До 2013 года у нас было до 50% рассрочек, а сейчас – 28% рассрочек. У нас в арсенале минимум шесть вариантов рассрочки: в долларе, в гривне, с удорожанием и без, краткосрочные и долгосрочные. И всем этим процессом управляют семь человек, включая меня. Если до 2013 года темп продаж был порядка 25 квартир в месяц, то есть половина этой рассрочки, в 2014-2016 годах – около 8 квартир в месяц, то есть чуть меньше 30% рассрочки.

– Какие подводные камни рассрочки?

Ангелина Деревлева: Подводный камень один – это договор предварительной купли-продажи, по которому не переходит право собственности. Только это позволяет нам давать рассрочку более чем на год и на сроки большие, чем ввод в эксплуатацию. Любые схемы финансирования строительства не позволяют давать рассрочку до ввода в эксплуатацию. Если мы хотим продлить этот срок, то нужен предварительный договор купли-продажи. В нем прописываются все запреты и разрешения. По большому счету, не передавая право собственности, мы можем запретить делать все. Люди благополучно заселяются, делают ремонты, перепланировки.

Тамара Савощенко: Квартира – на балансе у банка. Это его имущество. Значит, он должен заключить договор с «Киевводоканалом», «Киевэнерго» и т. д. Не будет тот же фрилансер, например, это делать. Он может оттуда выехать в любой момент. Это собственник должен заключать договоры.

Ангелина Деревлева: У нас есть преимущество в том, что это один объект. При вводе его в эксплуатацию все договоры подписываются одновременно, пакетом. Если квартира не продана, она в любом случае должна обслуживаться. Если она продается по предварительному договору, все остальные договоры продолжают действовать. Здесь нам значительно проще, чем банку.

Расходы по налогообложению мы делим с покупателем пополам. Только при переходе права собственности мы оплачиваем налог на продажу недвижимости.

После ввода в эксплуатацию остается порядка 20% непроданных квартир. Мы все равно и дальше их продаем. Тут уже вариант инвестирования не работает. На какой-то момент это недвижимость без документов. Предварительный договор нас спасает, нам не нужно иметь свидетельство о праве собственности, чтобы продать квартиру.

Орыся Юзвышин: Усі витрати, які ви несете, закладаються у вартість цієї розстрочки.

Ангелина Деревлева: Це закладається взагалі у вартість самого житла. Ми працюємо з житлом бізнес-класу, тому можемо собі дозволити такі розстрочки.

– Я очень рад, что получилась дискуссия. Давайте еще обсудим, в чем преимущества рассрочки перед ипотекой, или, может быть, наборот.

Ангелина Деревлева: На самом деле не все застройщики могут себе это позволить, в основном, кредитуют до ввода в эксплуатацию. Максимальный срок – два года, если заходить на этапе котлована. Жилье комфот- и эконом-класса занимает около 80% рынка, бизнес-класс занимает где-то 17%. Примерно половина жилья бизнес-класса допускает более длительные рассрочки. Кроме того, разные классы ведут разную политику относительно цены. Более дорогие сегменты рассрочки привязывают к валюте, либо это миксы – и валютные, и гривневые рассрочки. Эконом- и комфорт-класс с 2010 года полностью перешли на гривну, но там есть свой подводный камень: большая часть компаний не фиксирует стоимость квартиры на период рассрочки, и даже не всегда предупреждает о грядущем повышении цен.

– Как я понял, рассрочка дается на срок до двух лет с этапа котлована и заканчивается к моменту сдачи в эксплуатацию.

Ангелина Деревлева: У большинства застройщиков – да. Но мы вышли на более длинный срок при помощи предварительного договора. Мы кредитуем независимо от стадии строительства до трех лет. Но такие длительные рассрочки у нас с привязкой к доллару.

– Какие еще подводные камни, возможно, видят банкиры?

Алексей Беров: Мы не так давно общались с одним застройщиком, и он уже сейчас ищет банки, которые подставили бы свое кредитное плечо клиентам в том случае, когда они по тем или иным причинам хотят более длинный срок кредитования либо не успевают выплатить просрочку. Застройщики ищут программы с фиксированной процентной ставкой – это первое. И второе – это срок кредитования, потому что не все успевают уложиться в эти два года.

У одного из застройщиков рассрочка будет плавно перетекать в ипотечный кредит с учетом участия застройщика в снижении ставки. Не всегда клиенту нужны длинные сроки. Может быть, достаточно двух лет рассрочки и трех лет ипотеки, чтобы рассчитаться. Совместные программы с застройщиком по готовому жилью будут очень перспективными, потому что достаточно много сейчас готового жилья стоит с отложенным спросом. Ведь население, с одной стороны, не всегда может взять этот кредит, а с другой – банк не всегда готов его выдать. Микс программ по удешевлению с уже готовым владельцем квартиры снижает стоимость для клиента и риски – для банка.

Ангелина Деревлева: Такие варианты очень хороши для тех клиентов, кто хочет «перепрыгнуть» в другой сегмент жилья. Докредитовать можно те 30%, которых не хватает для покупки, например, жилья комфорт-класса или вместо него – жилья бизнес-класса.

Орыся Юзвышин: У забудовників нема потреби формувати резерви, і у них більш лояльний підхід до оцінки фінансового стану клієнта. Коли ми працюємо із забудовниками, ми не завжди можемо перекредитувати тих, хто забудовнику може й навіть усе сумлінно сплачує. Проблема в тому, що в Україні високий рівень неофіційних доходів, які, на жаль, банк оцінити не може. Це одна з головних причин, чому люди йдуть до забудовників, незважаючи на валютні ризики, які там є.

– Да, застройщику нет необходимости проверять источник происхождения денег.

Ангелина Деревлева: Мы не проверяем, но многие схемы финансирования строительства подразумевают финмониторинг и заполнение анкет. Мы, например, до ввода в эксплуатацию работали по облигационной схеме. Плюс к этому, как вы знаете, сейчас сумма более 150 тыс. грн, проходящих через банк, все равно подлежит финансовому мониторингу. А покупка недвижимости тем более будет подлежать мониторингу.

Тамара Савощенко: Но вы не проверяете с точки зрения оценки риска. У вас его нет. Банк же оценивает заемщика с точки зрения риска.

Ангелина Деревлева: Это правда. Но если говорить о платежеспособных клиентах, которые берут рассрочки, скажем, на жилье бизнес-класса, то, по моей статистике жилого комплекса, 48% покупателей – это собственники бизнеса, соучредители или акционеры. У них нет проблем с подтверждением доходов. И всего 17% – это топ-менеджеры, которые могут дать совершенно «прозрачную» справку о доходах.

И есть еще один момент. Если компания кредитуется в каком-то банке, то речь об ипотеке для своих клиентов от банка-конкурента вообще не идет. Кредитный договор прямо запрещает любые «заигрывания» с другими финучреждениями: открытие текущих счетов в других банках, подписание договоров сотрудничества с ними и т. д.

Но если закрыть глаза на заключение договора о сотрудничестве, то благополучно можно забрать клиента и прокредитовать.

– Да, логично. Банк, выдавая клиенту кредит, пытается заработать на его остатках на счетах.

Ангелина Деревлева: Да, но когда кризис и нужно выплатить кредит, то любой договор о сотрудничестве с другим банком по ипотеке способствовал бы выплате кредита, но изменения в кредитный договор не пропишешь.

Елена Дмитриева: Я бы хотела добавить по поводу финансового состояния. Я считаю, что эта проблема надуманная. Нет ничего сложного, чтобы оценить финансовое состояние человека, который пришел с первоначальным взносом 50% и хочет получить от банка всего лишь 50%. Это первое.

Второе. Началась осень, и к нам стали обращаться физлица с просьбой перекредитоваться из рассрочки от застройщика. Почему? Потому что предвидят какие-то колебания курса валюты, а физлица обычно имеют договоры с незафиксированной ценой. Если это рассрочка, то при движении курса доллара соответственно будет расти и цена на жилье. Только банковский кредит позволяет зафиксировать цену жилья. Это главное преимущество банковского кредита на сегодняшний день.

Ангелина Деревлева: Банковский кредит фиксирует процентную ставку максимум на один-три года.

Елена Дмитриева: Нет. Почему? На весь срок. Нет проблем. Давайте поработаем.

Орыся Юзвышин: Я погоджуюся з тим, що банківський кредит дозволяє зафіксувати ставку, але сьогодні більшість банків працюють за змінними ставками: перші один-два роки – за фіксованими ставками, а далі – за плаваючими. Це дозволяє нам зменшувати наші ризики і збільшувати дохідність.

Ангелина Деревлева: Могу еще дополнить, скорее, напугать. Вдобавок к тем договорам, которые банки не любят, еще появился инвестиционный договор между физлицом и венчурным фондом. Он не противоречит закону об инвестировании в жилье, но все равно потом заканчивается договором купли-продажи.

Елена Дмитриева: Два слова по поводу финансирования. В свое время наша команда работала больше чем со 100 застройщиками в Украине, и у каждого была своя схема. На первый взгляд – страшно. Но когда начинаешь все систематизировать, то получаешь пять понятных схем, по каждой из них прописываешь один раз договоры, и каждого нового застройщика относишь в ту или иную группу. Можно работать по предварительным договорам, деривативам и т. д. Я думаю, что инвестиционные договоры – не исключение. Нужно просто внимательно прочитать, придумать схему и работать…

– Спасибо. Вероятно, у журналистов будут вопросы?

Захар Федорак: Мене звати Захар Федорак, я – головний редактор порталу « Столична нерухомість». Я до банківського сектору маю меншу причетність. Майже усі з вас апелювали до держави, що потрібна допомога і підтримка. У мене такі питання.

Перше питання. Що банківське середовище – можливо, у форматі якихось асоціацій, профільних організацій – робить задля того? Чи напрацьовуються якісь законопроекти, чи є лобі в уряді, Верховній Раді для їхнього прийняття? Зокрема, сегмент забудовників у цьому напрямку працює. Хоч і важко, але чогось домагаються.

Друге питання. Щодо програми лізингу, яка була презентована: як людина може вийти з цього, і чи передбачається, що ця нерухомість після виплат перейде у власність цій людині?

– Я отвечу на первый вопрос. На сегодняшний день работа по этому вопросу только готовится. Учитывая тенденциозные заявления и требования комитета Верховной Рады по банковской и финансовой деятельности об увольнении всех и вся и его разгоревшийся конфликт с Нацбанком, говорить о каком-то лоббизме и сотрудничестве сейчас не приходится.

Тамара Савощенко: Это так. С одной стороны, мы понимаем, что конструктивного диалога пока не получается. Какие-то инициативы от банковского сектора с трудом пробились, основные были «погашены» на уровне комитета. С другой стороны, мы понимаем, что все те инициативы, которые связаны с дополнительной нагрузкой на госбюджет, изначально обречены на неуспех. Нужно искать какие-то альтернативные варианты, но учитывая макроэкономические условия, надо также понимать, что бума ипотеки пока не будет. Аппетит к риску у банков низкий, особенно у больших, с иностранным капиталом, у государственных. Немного выше этот аппетит у небольших банков. Но в целом он невысок. Это невыгодно и для банков, и для заемщиков из-за процентных ставок.

– Кризис в стране и в головах депутатов Верховной Рады продолжается. По сути они занимаются дележом портфелей. Больше двух лет лежит закон о защите прав кредиторов, который позволил бы банкам бросить 100 млрд грн освобожденных денег на кредитование экономики. И эти средства должны быть защищены, и через суды не будут проводиться фиктивные банкротства, что прописано в законе. Депутаты это знают и понимают, но закон до сих пор лежит, никто за него не голосует.

Алексей Беров: Что касается выхода из финансового лизинга. На самом деле это четко определено договором, там указаны сроки и условия выхода. Определяется, в каком состоянии должен быть объект на момент выхода, чтобы там не было чего-то несогласованного с банком, перестроек, разрушений. Затем лизингоприобретатель дает банку письмо, согласовывается время выхода, на момент выхода оплачивается последний лизинговый платеж, проводится мониторинг объекта. Если ни у кого никаких претензий нет, просто прекращается договор лизинга.

После выплаты всех платежей, предусмотренных договором лизинга, переоформляются документы и квартира переходит в собственность нового владельца.

– Если больше вопросов нет, подведем итог. Рынок ипотечного кредитования в Украине существует, восстанавливается, в него возвращаются игроки. Если год назад это было всего 7 банков, то сегодня – 13. Я думаю, что в следующем году их будет еще больше. Каждый банк предлагает разные программы. Кто-то работает с вторичным жильем, кто-то – с первичным, появляются альтернативы кредитованию – финансовый лизинг и рассрочка платежей от застройщика. Рынок насыщается исключительно тем, что требует от него клиент. Сегодня большинство клиентов берут кредит в размере около 30-40% от недостающей суммы, и наибольшим спросом пользуется, конечно, социальное жилье. Есть программы и от застройщиков, и от банков, направленные именно на этот сегмент рынка.

Всем спасибо за внимание. Я думаю, что следующий круглый стол мы проведем на тему бесконтактных платежей.

Подписывайтесь на финансовые новости FinClub в соцсетях Twitter и Facebook.