«Аркада» втратила устої

Вкладники банку «Аркада» з п’ятниці почали отримувати виплати Фонду гарантування вкладів фізосіб: відшкодуванню підлягають кошти на поточних рахунках і депозити, які закінчилися до 25 серпня. Вкладникам з депозитами, термін яких ще не завершився, доведеться почекати. П’яти тисячам постраждалих повинні сумарно компенсувати 285 млн грн (до 200 тис. грн кожному).

Банкрутство «Аркади» стало першим на банківському ринку за два роки. Але правоохоронці були підготовлені, адже з 2019 року розслідували потенційні кримінальні правопорушення топ-менеджменту банку. Саме тому вони почали затримання практично відразу ж після того, як 25 серпня Нацбанк визнав банк «Аркада» неплатоспроможним, а наступного дня в установу увійшла тимчасова адміністрація ФГВФО. Вже 4 вересня суд заарештував президента «Аркади» Костянтина Паливоду на два місяці з альтернативою внесення застави в 21 млн грн.

За словами голови Служби безпеки України Івана Баканова, кримінальна справа ведеться за ст.191 і 364 Кримінального кодексу. Її ініціатором став НБУ, який в грудні 2019-го передав СБУ факти зловживань в банку «Аркада». «СБУ направила матеріали до Генпрокуратури, яка порушила кримінальну справу і здійснює досудове розслідування», – сказав він.

Досудове розслідування встановило, що в червні 2018 року голова правління «Аркади» Костянтин Паливода разом зі спільниками привласнив 50 млн грн з фонду фінансування будівництва ЖК «Еврика» та ЖК «Патріотика». Близько 12 тис. інвесторів вклали близько 9 млрд грн у фонди фінансування будівництва (ФФБ), якими керував банк «Аркада».

Хто і за які кошти тепер добудує їхнє житло – ключова проблема банкрутства «Аркади». «Всього було зупинено будівництво майже 13 тисяч квартир, з яких близько 11 тисяч були повністю проінвестовані на 8,8 млрд грн. Відносно механізмів захисту прав інвесторів ФФБ існує правовий вакуум», – говорить юристка Stron Legal Services Катерина Струкова.

У Фонді гарантування вкладів, який зараз шукає нового інвестора «Аркаді», повідомили, що законодавство дозволяє замінити управителя ФФБ лише на підставі рішення суду, ухваленого за зверненням довірителів ФФБ або регулятора. «До нового управителя, в разі його заміни, перейдуть всі права і обов’язки щодо довірителів цього ФФБ та відповідного забудовника. У ФГВФО відсутні повноваження для заміни управителя і передачі йому всіх прав і обов’язків. Для вирішення цього питання Фонд звернувся з листом до Нацбанку і НКЦПФР», – пояснили у Фонді.

НКЦПФР лише з 1 липня в рамках «спліту» почала здійснювати нагляд за керуючими ФФБ, які отримали відповідну ліцензію. «Банк «Аркада» не отримував такої ліцензії (для цього будівельного експерименту 2000 року ухвалювався окремий закон. – Ред.). Поки НКЦПФР разом з НБУ і ФГВФО проводить аналіз діяльності ФФБ, якими керував цей банк. До початку будь-яких процедур пошуку і заміни управителя для ФФБ банку «Аркада» потрібно розуміти поточний стан будівництва, провести розрахунки, виявити всі заборгованості. Необхідно скласти повну картину діяльності. До того ж потрібно мати певне уявлення, що робити з правами на землю і правами забудовника на побудовану нерухомість. Після з’ясування всіх обставин можна буде говорити про певний алгоритм виходу з ситуації та розробити концепцію змін до законодавства для захисту інвесторів у нерухомість», – розповів FinClub член НКЦПФР Олександр Панченко.

Керівництво до дії

Юристи вважають, що інвесторам доведеться займати активну позицію, щоб повернути або вкладені кошти, або побудовані активи. Старша юристка юрфірми Integrites Олена Савчук каже, що, відповідно до закону «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», інвестори можуть ініціювати зміну управителя ФФБ шляхом подачі колективного судового позову. «За умови позитивного судового рішення і наявності зацікавленого наступника можна зберегти потенційну можливість добудувати житло з відносно малими втратами», – вважає юристка.

З огляду на кількість недобудованих будинків і проблеми з дозвільною документацією, знайти охочого фінансувати весь пул об’єктів може бути важко. «Рішенням може бути залучення декількох наступників на синдикованій підставі або поділ об’єктів на більш дрібні частини, а це призведе до необхідності оновлювати проектну документацію», – ділиться ідеєю Олена Савчук. Якщо наступника знайти не вдасться, інвестори можуть чекати продажу банку Фондом гарантування. Олена Савчук вважає, що права на житло можна буде зберегти, якщо новий власник забажає займатися фінансуванням будівництва.

Партнер, адвокат юрфірми Inpraxi Law Семен Кравцов вважає, що заміна управителя проблему не вирішить, оскільки у ФФБ немає коштів для продовження будівництва. «Відсутність ефективних способів захисту якраз і пояснює те, що інвестори в подібній ситуації вимагають прямого втручання держави. Наприклад, внаслідок окремих домовленостей чимало недобудованих об’єктів «Укрбуду» взяли на себе інші забудовники. Втім, нерідко трапляється так, що інвестори, не сподіваючись на державний апарат і суди, об’єднуються і добудовують об’єкт – високого ступеня готовності – своїми силами», – розповів Семен Кравцов.

Пенсія, що випарувалася

Ще одна категорія клієнтів банку «Аркада», чиї кошти залишилися без захисту, – 23 991 вкладників різних фондів банку: з 2000 року банк керував двома пенсійними фондами та дитячим фондом банківського управління пайового типу з фіксованою прибутковістю (ФБУ). «Відсутність тоді в Україні працюючої фондової біржі не завадила банку інвестувати в іпотечні сертифікати, що прямо передбачено спеціальним законом. Однак таку форму діяльності не можна назвати недержавним пенсійним фондом: ФБУ прямо виключені з-під дії закону про недержавне пенсійне забезпечення «на час терміну проведення експерименту». Щоправда, термін такого експерименту законом не встановлено», – розповіла Олена Савчук.

Банк «Аркада» керував пенсійним фондом на підставі закону «Про проведення експерименту в житловому будівництві на базі ХК «Київміськбуд». «Цей фонд не підпадає під нагляд НКЦПФР і не звітував про свою діяльність, оскільки цей пенсійний фонд не є недержавним пенсійним фондом відповідно до закону «Про недержавне пенсійне забезпечення» та відповідно на нього не поширюються всі вимоги законодавства щодо діяльності НПФ. Такий фонд неможливо передати в управління іншим КУА, тому що він діє в іншому законодавчому полі», – пояснює Олександр Панченко.

У Фонді розповіли, що коштами учасників ФБУ управляють на підставі угоди з «Київміськбудом» про надання повноважень уповноваженого банку та положення про залучення коштів в довірче управління. «Цією угодою, в разі ліквідації банку, передбачена можливість ініціювання призначення нового уповноваженого банку. Зараз Фонд гарантування звернувся до «Київміськбуду» і Кабміну із запитом про можливість заміни уповноваженого банку», – повідомили FinClub у Фонді.

Олена Савчук зазначає, що кошти ФФБ, а також активи і майно ФБУ не можуть бути включені до ліквідаційної маси неплатоспроможного банку. «Кошти фонду повинні враховуватися окремо від усіх інших коштів банку, що в теорії має забезпечити їх гарантоване повернення інвесторам», – пояснює вона. Семен Кравцов нагадує, що за рахунок коштів пенсійного фонду не можуть бути задоволені вимоги вкладників чи інших кредиторів банку. «Такі кошти можуть бути передані до іншого уповноваженого банку», – впевнений адвокат.

Але це в теорії. На практиці ситуація менш оптимістична, оскільки кошти пенсіонерів банк «Аркада» інвестував у себе. «З інформації, отриманої від ФГВФО, ми розуміємо, що всі кошти цього пенсійного фонду, а це близько 500 млн грн, були вкладені в облігації одного емітента. Виникають підозри щодо сумлінних дій керуючого», – заявив Олександр Панченко. Комісія обіцяє ініціювати розробку механізмів, в тому числі законодавчих, щодо передачі пенсійних активів в управління іншій установі.

У компаніях, які керують іншими НПФ, на запит FinClub про зацікавленість в нових активах від «Аркади» не відповіли. «У ситуації, що склалася, дуже багато невідомих. Говорити про якісь варіанти розвитку подій вкрай передчасно», – відзначили в одній з них.

Олена Савчук радить інвесторам звернутися в банк із заявою про повернення пенсійних коштів. «Не варто забувати, що всі вимоги, які залишилися незадоволеними після реалізації майна банку, вважаються погашеними», – нагадує вона.

Робота над помилками

НКЦПФР, яка регулює діяльність ФФБ і НПФ, розробляє законопроект про повноваження регулятора, в тому числі щодо захисту інвесторів від шахрайства. «Комісія бачить ознаки фінансової піраміди і в діях банку «Аркада», і в B2B Jewelry. Саме повноваження щодо виявлення фінансових пірамід повинні стати запорукою своєчасного захисту як довірителів ФФБ, так і інвесторів в інші інструменти», – зазначає Олександр Панченко.

Регулятора підключили до підготовки нових правил. «НКЦПФР увійшла до Міжвідомчої робочої групи з питань сприяння постраждалим інвесторам в добудові об’єктів незавершеного житлового будівництва. Одним з її завдань є розробка механізмів захисту покупців нерухомості на стадії будівництва. Зараз ми готуємо наші пропозиції», – сказав Олександр Панченко.

У червні голова НКЦПФР Тимур Хромаєв в інтерв’ю FinClub розповідав про такий інструмент, як облік активів, які були побудовані за гроші інвесторів до здачі житла в експлуатацію. «Є земля під будівництво, є недобуд, а наше законодавство їх не бачить. Але при цьому кошти інвесторів вже витрачені на це. На етапі первинного будівництва існує велика проблема відсутності механізму обліку і формування активів. Ми її також будемо вирішувати. У інвестора має бути захист від втрати всієї суми інвестиції. Все, що побудовано, має належати інвесторам і розподілятися між ними», – говорить Тимур Хромаєв.

На думку Олени Савчук, проблеми в банку «Аркада» великою мірою виникли в зв’язку з участю у фінансуванні будівництва пов’язаних осіб (банк, ФФБ і забудовник були пов’язані). «Ймовірно, після цього прецеденту законодавець розгляне можливість зробити більш жорсткими вимоги до ФФБ. Також змінам можуть піддатися нормативні акти НБУ, що регулюють можливість банків виступати поручителями і брати на себе інші зобов’язання на користь третіх осіб, щоб запобігти операціям, які негативно впливають на нормативи достатності регулятивного та основного капіталу», – вважає Олена Савчук.

Змін потребує і сфера будівництва. «Одним з ефективних нововведень з контролю за ФФБ міг би стати обов’язковий аудит забудовників незалежними аудиторами. Це дало б інвесторам додатковий контроль за своїми коштами і ходом будівництва. Держава повинна була б виступити гарантом і контролером таких механізмів», – уточнює Олена Савчук. Захистити інтереси інвесторів могла б зміна парадигми забудови. «Переключившись з гігантських «свічок» на малоповерхові житлові комплекси, навіть невеликі забудовники могли б забезпечити собі більш комфортне і стійке виконання зобов’язань, зберігши належний вигляд міста. Хоча в Україні це поки що звучить як утопія», – визнає вона.

У парламенті вже запрацювала тимчасова спецкомісія із захисту прав інвесторів. «Серед обговорюваних механізмів, які можуть бути представлені на розгляд парламенту найближчим часом, – створення важелів контролю забудовника довіреними особами та реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва в Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Не виключено, що законопроект буде містити підстави для визнання за інвесторами права власності на недобудовані об’єкти на підставі рішення суду», – вважає Семен Кравцов.

Проблеми із завершенням будівництв часто викликані «пірамідним» будівництвом, коли поточні об’єкти повністю профінансовані інвесторами, але добудовуються за рахунок нових об’єктів (або навпаки). Тому потрібен жорсткий контроль над управителями в частині цільового використання коштів. «Крім того, варто розглянути і впровадження механізмів обов’язкового страхування інвестицій в нерухомість, що будується», – пропонує Семен Кравцов.

Катерина Струкова попереджає, що навіть в разі реформи законодавства «покращення» можливе тільки для майбутніх інвесторів, а для вирішення ситуації з інвесторами «Аркади» необхідні точкові рішення вже сьогодні. «Для захисту інвесторів в існуючій ситуації було б доцільним визначити порядок створення і функціонування об’єднання кредиторів у формі кооперативу або об’єднання співвласників багатоквартирного будинку для організації добудови проблемного об’єкта, врегулювати питання, пов’язані з будівництвом, подальшою експлуатацією та обслуговуванням такого об’єкта і передачі прав забудовника з обтяженням у вигляді необхідності виконання інвестиційних зобов’язань перед існуючими кредиторами», – перераховує Катерина Струкова. Потрібно врегулювати також порядок надання об’єднанню кредиторів в користування земельної ділянки державної або комунальної власності, на якій розташований проблемний об’єкт.

Ще один напрямок – це уніфікація вимог до НПФ. «Особливі статуси» призводять до сумних ситуацій. Коли відсутній належний контроль за діяльністю, з’являється поле для зловживань. Шахрайство і нецільове використання коштів було і залишається основною проблемою сучасності. Потрібно в корені змінити закон «Про недержавне пенсійне забезпечення», запровадивши принципи з європейської директиви IORP II», – говорить Олександр Панченко. Мають бути підвищені вимоги до провайдерів послуг, систем внутрішнього контролю, до диверсифікації активів для запобігання конфлікту інтересів. «У Раді вже є законопроекти, в рамках яких потрібно вирішувати усі ці питання», – додав він.