Досвід інших держав свідчить, що інвестування в житлову нерухомість має позитивний вплив на макроекономічну ситуацію в країні, сприяє зростанню ВВП і є важливим рушієм розвитку економіки. Іпотека може виконати роль дефібрилятора, чий розряд запустить механізм фінансування, реформування та активізації української економіки.

Теперішній стан іпотечного кредитування в Україні

Справи з іпотекою в Україні не найкращі. За даними НБУ, за 11 місяців 2018 року обсяг портфеля кредитів, наданих фізичним особам на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості, збільшився на 2,4% (з 48,3 млрд грн до 49,4 млрд грн). Багато це чи  мало? Вкрай мало.

Наша аналітика показує, що середня сума іпотечного кредиту в Україні – 800 тис. грн ($28,5 тис.) У загальній кількості угод на купівлю житла іпотечні договори становлять усього 3%. 

Державні програми підтримки через Державну іпотечну установу (ДІУ) та Державну спеціалізовану фінансову установу «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву» не отримують повноцінного фінансування, тому не можуть активно розвиватися.

На ринку іпотечного кредитування реально працює до 10 банків. Їхня кількість практично не змінюється вже кілька років. Це не додає оптимізму.

Потенціал іпотечного кредитування в Україні

За нашою статистикою, середній вік позичальника в Україні – 37 років, його офіційні доходи становлять до 5 тис. грн на місяць, і він уже має житло. Це свідчить по те, що:

а) українська молодь іпотечні кредити не бере;

б) українці мало заробляють (офіційно);

в) іпотечні кредити, як правило, беруть не на перше житло, а на поліпшення житлових умов.

Між тим потреба в житлі у наших громадян колосальна. За даними ДІУ, нині в черзі на отримання житла перебувають майже 800 тис. українських сімей, мають гостру потребу у житлі більше 60% тимчасово переміщених осіб.

Щорічний додатковий попит населення на житло становить 81,7 млрд грн, тоді як фінансові можливості придбати житло без кредитів мають менше 10% домогосподарств. Необхідні капіталовкладення в заміну застарілого житлового фонду становлять фантастичні 500 млрд грн!

Для порівняння: рівень забезпеченості житловою площею жителя України – 23 м²; Чехії – 28,7 м²; Іспанії – 33 м²; Нідерландів – 41 м²; Німеччини – 43 м²; Великої Британії – 44 м²; Данії – 51,4 м². Рівень вакантності (вільного) житла в Україні - 2,77%, в Європі – 9,1%.

Співвідношення іпотечних кредитів до ВВП країни: в Україні – 5,1%, в Чехії – 13%; в Польщі – 19,6%; у Франції – 42,4%; у Німеччині – 45,3%; в Іспанії – 62,1%; у Великій Британії – 83,7%; у Нідерландах – 106,2%.

Чому все так погано?

Перешкоди на шляху розвитку іпотечного кредитування і негативні наслідки

Середньостатистична українська родина фінансово не здатна придбати собі навіть мінімально необхідні квадратні метри. Навіть у Києві з його порівняно високими заробітками сім'я збиратиме на однокімнатне помешкання майже 32 роки (у Львові – 37 років, в Одесі – 40 років).

Вихід – іпотечний кредит, але з ним теж проблеми. Чому? По-перше, для більшості він надто дорогий. Високі ставки за кредитами в Україні пов'язані з високою вартістю ресурсної бази. Додайте сюди відсутність у банків джерел довгострокових ресурсів і недостатній захист прав кредиторів.

І вишенька на торті: згідно з вимогами НБУ, банки несуть непомірні витрати на формування резервів у розмірі 13,5% від суми виданих кредитів на купівлю житла, яке будується. Таким чином, практично паралізується кредитування населення на купівлю нерухомості на первинному ринку.

У громадян України вкрай низька забезпеченість житлом. Для ілюстрації наведемо кілька цифр:

• у перенаселеному житлі проживає 45% населення України, тоді як є Європі – лише 17%;
• 39% житла українських домогосподарств не відповідають санітарним нормам (13,65 м² на людину);
• 60% домогосподарств живе у застарілому житловому фонді, збудованому в 60-80-ті роки;
• незадоволені своїм житлом 45% домогосподарств.

При цьому  в Україні спостерігається скорочення обсягів будівництва. Частка будівництва у ВВП в Україні – лише 2,3%, тоді як у Європі – 7,5%.

Брак житла і відсутність перспектив його купити мають цілком конкретні наслідки. Базова потреба – сучасне якісне житло – лишається недосяжною для більшості громадян. Через це різні соціальні групи населення відчувають незахищеність і невпевненість у завтрашньому дні. Як результат відбувається активний відтік кваліфікованої робочої сили за кордон.

Усі ці проблеми та виклики можна вирішити лише завдяки розробці та запуску масштабної державної програми іпотечного кредитування.

Що таке ефективна іпотечна програма?

Хотів би поділитися реальним прикладом і досвідом роботи в сфері іпотечного кредитування.

Банк «Глобус» на сьогодні є лідером ринку іпотечного кредитування в Україні (видано 550 млн грн іпотечних кредитів для 1100 сімей). У нас є партнерські програми з понад 30 надійними і перевіреними забудовниками. У нас лояльні умови кредитування – кредити від 0,1% річних на перший рік, термін кредитування – до 20 років.

У банку «Глобус» немає «багажу» у вигляді старих валютних іпотечних кредитів. Ми працюємо тільки з гривнею, наш іпотечний кредитний портфель свіжий і дуже якісний. Відсоток неповернення за такими кредитами дорівнює нулю, а стратегія видачі клієнтам невеликих сум зводить можливі ризики до мінімуму.

Іпотека – це пріоритетний напрямок для банку «Глобус». Ми добре знаємо ринок, його гравців та свого клієнта. І ми чудово розуміємо, що потрібно, щоб запустити масову іпотеку. Наразі банки стримують неринкові умови і штучні обмеження. Їх необхідно ліквідувати. Зокрема – максимально зменшити витрати банків на формування резервів при іпотечному кредитуванні на первинному ринку.

Національній банк пояснює свою позицію існуючими ризиками недобудови, та посилається на попередній негативний досвід роботи банків з іпотечними кредитами, значна частка яких після кризи 2008-2009 року перестала обслуговуватись. Дійсно, такий факт має місце. Але причиною зростання обсягу  проблемної заборгованості в цей період стало, перш за все, не порушення забудовниками графіка будівництва, а різка зміна курсу гривні.

На той час значна частина позичальників мала валютні іпотечні кредити, які просто не змогла обслуговувати після суттєвого падіння гривні. При цьому до портфеля проблемної заборгованості потрапили як іпотечні кредити під нерухомість, що будується, так і кредити на купівлю вже зданого в експлуатацію житла на вторинному ринку.

Тобто, основним фактором ризику виступало не кредитування під недобудовану нерухомість, а валютне кредитування позичальників, що отримують доходи виключно у гривні. Нині валютні кредити населенню банки не надають, тому цей ризик усунений.

Залишається ризик невиконання забудовниками термінів здачі будинків в експлуатацію. Але його можна мінімізувати шляхом запровадження додаткових вимог до забудовників та до умов їхнього співробітництва з банками. І наш досвід співпраці з забудовниками підтверджує можливість мінімізувати ризики недобудови.

Серед основних факторів мінімізації ризиків:

– наявність введених в експлуатацію жилих комплексів, позитивна репутація на ринку;

– добрий фінансовий стан забудовника, наявність власних коштів та відсутність значної заборгованості перед банками;

– банк має акредитовувати не лише самого забудовника, а й кожен об'єкт, а також контролювати хід будівництва;

– наявність повного пакету дозвільної документації для об'єкта будівництва.

За нашими прогнозами, такі прості кроки можуть уже цього року збільшити обсяг фінансування первинної іпотеки до 20 млрд грн (у 10 разів!). Активізація іпотеки дасть миттєвий і винятково позитивний результат.

Позитивні наслідки

Активізація іпотеки вигідна всім.

В першу чергу, іпотека запустить розвиток будівельної галузі. На відміну від галузей економіки, орієнтованих на експорт товарів, вона не залежить від кон'юнктури на світових ринках, сприяє зростанню ВВП та розвитку суміжних сфер. Розвиток будівельної галузі створюватиме нові робочі місця, сприятиме підвищенню рівня зарплатні, скоротить відтік кваліфікованої робочої сили за кордон і підвищить якість життя людей.

Тут може виникнути запитання: а чи не запустить зростання іпотечного кредитування інфляцію?

Навпаки. Зростання обсягів іпотечного кредитування дозволить використати антиінфляційну функцію ринку нерухомості, яка «зв'язує» гроші.

За рахунок збільшення надходжень від будівельників та суміжних галузей іпотека збільшить доходи бюджету і, що вкрай важливо, стимулюватиме розвиток сучасної інфраструктури.

Можливість у перспективі отримати власне житло підвищить рівень захищеності вразливих соціальних верств населення. Це стимулюватиме людей жити й працювати в Україні.

Іпотека – звісно ж, не єдиний інструмент швидкого стимулювання економіки. Але його ефективне використання не потребує особливих зусиль, натомість дає миттєвий результат. Це класичний випадок простого і обґрунтованого рішення, яке вигідне всім. У поєднанні з іншими заходами іпотека дасть максимальний результат. Варто перевірити це на практиці.