Кредиты под чужую землю

Банки смогут кредитовать аграриев под залог права использования арендованных земельных участков для сельскохозяйственных нужд – эмфитевзис. Сейчас аграрии передают в залог по кредитам активы, которые не считаются ликвидными: будущий урожай, технику, корпоративные права. Это делает кредитование рисковым, а ставки – высокими. По мнению авторов нового законопроекта, передача в залог эмфитевзиса должна снизить цену займов. По данным Нацбанка, на конец апрель 2016 года общий объем кредитов, выданных банками аграриям, составил 55,6 млрд грн.

По данным Госгеокадастра и Минюста, за I квартал 2016 года было зарегистрировано 1088 прав эмфитевзиса. Срок договора эмфитевзиса земли государственной и коммунальной собственности не может превышать 50 лет. Такое кредитование недостаточно урегулировано: не определена процедура обращения взыскания на право эмфитевзиса как предмета залога, запрещено отчуждение прав эмфитевзиса относительно земель государственной и коммунальной собственности, отсутствие у землепользователя права передать земельный участок во временное пользование другому лицу.

Залоговые риски

Аграрии считают, что передача эмфитевзиса в качестве залога может активизировать кредитование. «В условиях действия моратория эмфитевзис может стать хорошим видом обеспечения при кредитовании, ведь земля во всем мире является первоклассным залогом по кредитам. В Украине это пока единственный возможный вариант включения сельхозземель в экономический оборот в условиях действия моратория, и он лучше для банка, чем техника или урожай. Законопроектом предполагается ограничить эмфитевзис 50 годами (сейчас нет максимального срока), что для бизнеса также приемлемо», – говорит президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль.

Главной проблемой кредиторов остаются риски при работе с такими залогами. «Сегодня рынок земли сельхозназначения фактически не используется при кредитовании из-за невозможности банков при дефолте заемщика получить в собственность землю (законодательный запрет) и распоряжаться ею. Эмфитевзис может изменить ситуацию. Возможность использования земли на праве эмфитевзиса при дефолте заемщика может позволить банкам сдавать такую землю в аренду на срок до 50 лет другим компаниям и получить, таким образом, погашение платежей по кредиту, – рассказывает глава правления Вектор Банка Вадим Березовик. – Но риск для банка в целом такой же, как и при кредитовании под другое обеспечение – это судебные споры с недобросовестным заемщиком, которые на годы могут растянуться во времени».

Кроме того, банкиры считают, что залог прав на аренду земли может выступать лишь в качестве дополнительного залога. «Если клиент банка пользуется таким правом, это дополнительный плюс при анализе клиента в глазах банка, поскольку это является своеобразной гарантией продолжительности ведения бизнеса клиентом, так как право пользования землей оформляется обычно на более продолжительное время. Банк при залоге получает право передачи (продажи) права пользования земельным участком, не нарушая прав владельца участка на основании эмфитевзиса», – говорит эксперт по агрокредитованию Кредобанка Назарий Билаш.

Тем не менее право на чужую землю может быть реализовано различными способами. «Это право можно продавать или покупать. Поэтому если банк возьмет эмфитевзис в качестве залога, то при неплатежах его можно будет продать или передать третьему лицу. При этом круг покупателей законодательно не ограничен, а желающих легально купить сельхозземлю, пусть через эмфитевзис, очень много», – отмечает Андрей Кошиль.

Цены снизятся

Участники рынка не ждут значительного снижения ставок в связи с появлением нового вида залога. «Возможность передавать в залог по кредитам право использования чужого земельного участка напрямую не приведет к снижению стоимости кредитов. Скорее можно говорить о других позитивных эффектах: повышении инвестиционной привлекательности агробизнеса в Украине, так как рынок земли становится прозрачнее, а также повышении доступа к финансированию для агропроизводителей – расширяется перечень объектов, которые агропроизводитель может передать в залог банку», – объясняет начальник управления малого и среднего бизнеса Пиреус Банка Светлана Нискоклон.

В большей степени цена на такие кредиты будет продолжать зависеть от рисков кредиторов. «На стоимость это существенно не повлияет, поскольку цена кредита ограничивается ценой привлечения ресурсов банками и рисками, связанными с нереформированной судебной системой и недостаточной защитой прав банков-кредиторов. Процентные ставки по кредитам очень разбросаны в зависимости от многих факторов (срок кредита, качество залога, качество заемщика), но в целом эффективные ставки по кредитам еще превышают 20% в гривне и 10% в долларах. Хотя тенденция к снижению процентных ставок по кредитам уже явно прослеживается», – отмечает Вадим Березовик.

Подписывайтесь на финансовые новости FinClub в соцсетях Twitter и Facebook.