Хуже некуда

Качество кредитного портфеля банков постоянно ухудшается, что требует от них снова и снова нести потери и формировать резервы под проблемные активы. В Нацбанке подсчитали, что за январь-август 2015 года затраты платежеспособных банков на формирование резервов составили 86 млрд грн – это 45% всех расходов банковской системы. И если в прошлом году качество кредитного портфеля снижалось из-за резкой девальвации гривны и аннексии Крыма, то в текущем году основными факторами стали неплатежи заемщиков из зоны АТО и падение ВВП.

Работать с проблемными кредитами становится все сложнее. В предыдущий кризис заемщики и банки находили выход из ситуации с помощью реструктуризации долга: кредитные каникулы, пролонгация, конвертация валютных кредитов в гривну. Теперь же даже отсрочка платежа не решает проблему. Мирно разойтись не могут даже клиенты-банкроты, которые готовы в счет погашения долга передать банку свои залоги и не пытаются выводить их из-под ипотеки.

Директор департамента реструктуризации задолженности и взыскания Ощадбанка Андрей Пожидаев считает, что наиболее целесообразным выходом из ситуации с залоговым имуществом является прием его на баланс. Причем зачастую это удается только в судебном порядке. «Вторым вариантом является продажа актива третьему лицу по специальной оговорке в договоре или путем получения такого права через суд», – рассказывает он. Чаще всего на баланс банков принимается жилая и коммерческая недвижимость, земля и имущественные комплексы. Из-за кризиса они упали в цене более чем вдвое, но даже на «дешевую» недвижимость непросто найти покупателей. Об этом будет идти речь на конференции «Банковская залоговая недвижимость: управление и перспективы».

Сложности оценки

Работать с залоговым имуществом и заниматься его продажей сложно практически всем кредитным учреждениям, но банки не спешат афишировать свои проблемы. При этом стоимость заложенного под проблемные кредиты имущества они и вовсе стремятся утаить. «Банки предпочитают не разглашать эту информацию. Во-первых, никто не признается, что у него под 100 млн грн проблемных кредитов заложена недвижимость, например, на 1 млн грн. Во-вторых, все по-разному оценивают залоги: кто-то учитывает их по текущей оценочной стоимости, кто-то – по ценам годичной давности, а кто-то до сих пор умудряется учитывать залоги по стоимости на момент выдачи кредита. В такой ситуации попытки унификации данных будут очень сильно искажать информацию», – сообщил о проблемах рынка собеседник FinClub в одном из банков.

Кроме того, по словам директора блока управления рисками Укрсоцбанка Павла Гашковца, недвижимость хотя бы частично выступает залогом по большинству кредитов. «Это касается как работающих, так и проблемных кредитов», – уточнил эксперт. Или один и тот же актив мог быть залогом по разным кредитным продуктам. Например, имущественный комплекс мог выступать залогом по инвестиционному кредиту и по кредитной линии. Кредитная линия обслуживается по графику, а инвестиционный кредит стал проблемным. «Разделить» актив на несколько частей – заложенную под проблемный и под работающий кредит – в таком случае бывает невозможно.

Своими силами

После получения залоговой недвижимости на свой баланс банк делает ставку на ее продажу – конвертацию в ликвидность для расчета по собственным обязательствам. «В любом проблемном портфеле залогов есть как более ликвидные, так и менее ликвидные активы. Продажа последних осложнена. Задача банка провести в оптимально сжатые сроки аудит портфеля, разделить его на кластеры и для каждого из кластеров выбрать основные схемы работы», – поясняет заместитель начальника отдела оценки и проверки имущества ОТП Банка Владислав Мотузинский.

Разброс цен огромен: от продажи по балансовой цене до продажи за бесценок. «Цена в сделках отражает рыночную оценку, которая соответствует уровню балансовой стоимости или близка к ней», – утверждает Павел Гашковец. Неофициально же банкиры признают, что сталкивались и с 80-процентным дисконтами при продаже изъятой у заемщиков недвижимости. «Это касается недостроенных объектов, с которыми у нас нет возможности работать. Их нужно либо достраивать, а это совсем не наш профиль, либо продавать как можно быстрее, иначе недострой развалится и вообще никому не будет нужен», – рассказали в одном из банков.

Еще одна категория проблемных объектов – коттеджные городки. В 2008-2009 годах девелоперы скупали землю в пригородах городов-миллионников и строили коттеджи. «В лучшем случае часть коттеджей уже достроена и выставлена на продажу, но покупателей нет, потому что объекты находятся далеко от черты города, никакой инфраструктуры в «городке» нет, с коммуникациями все сложно. В худшем – это земельные участки под застройку, где только-только началось строительство», – рассказывает собеседник, знакомый с ситуацией на банковском рынке.

Успех сделки, который измеряется ее ценой, зависит от типа, состояния и расположения объекта. «Покупатели абсолютно разные – есть как физические, так и юридические лица. Кто-то пытается приобрести недвижимость с дисконтом для дальнейшего проживания, другие – для расширения бизнеса. Все индивидуально», – говорит Владислав Мотузинский. «У нас есть один специфический тип покупателей – бывшие владельцы этой же недвижимости, которые передали нам ее добровольно. Чтобы оценить их лояльность, мы довольно часто предлагаем им на определенный период опцион права обратного выкупа», – рассказывает Павел Гашковец.

Не продажей единой

Продажа недвижимости – не единственный вариант использования полученных залогов. Некоторые банки используют полученные помещения для собственных нужд. «Это могут быть, например, помещения, пригодные для открытия или релокации отделений или филиалов», – приводит пример Андрей Пожидаев. Это позволяет банку экономить арендные платежи.

Если же этот вариант не подходит, тогда, по словам Павла Гашковца, собственность сдается в аренду сторонним лицам. «В текущих макроэкономических условиях очень сложно продавать проблемное залоговое имущество, особенно низколиквидное. Через несколько лет рынок, я надеюсь, восстановится, и стоимость вместе со спросом снова начнут расти, однако у банков нет возможности ждать столько времени», – объясняет Владислав Мотузинский. Аренда позволяет банку уже сейчас получать от нее прибыли. «Иногда нам удается найти инвестора именно на доходную недвижимость. Сначала мы сдаем объект в аренду, а потом ищем инвестора, которого устраивала бы предложенная нами доходность. Как правило, это 10-12% годовых. Таким образом инвестор покупает не просто объект недвижимости, а доход», – рассказали в одном из банков.

Если же указанные выше варианты банк не устраивают, актив передается на продажу аутсорсинговым компаниям либо же продается вместе с долгом факторинговым компаниям.

Право на смену

Банкиры жалуются, что ограничены в работе с залоговым имуществом. Если заемщик добровольно не соглашается отдать банку недвижимость, а такие случаи бывают крайне редко, кредитным учреждениям приходится вступать в долгие судебные разбирательства, которые тянутся годами. «Стране предстоит еще долгий путь, чтобы достичь хотя бы основных европейских стандартов в области защиты прав кредиторов. Закон о банкротстве должен быть срочно изменен, так как положение залоговых кредиторов является на самом деле просто абсурдным. И, конечно, суды должны начать применять существующие законы правильно. Во многих ситуациях выглядит так, что как будто судья получает зарплату не от государства, а скорее от самих должников, которые пытаются обмануть банки», – говорит Павел Гашковец.

Андрей Пожидаев предлагает разрешить банкам регистрировать право собственности на залоговое имущество и продавать его третьим лицам независимо от наличия других обременений (арестов) в реестре. «Залогодатели с целью недопущения такой регистрации или продажи часто инициируют аресты на собственное имущество», – объясняет проблему Андрей Пожидаев. Как следствие, эти затраты включаются в цену кредитов. «В условиях, когда единственным вариантом компенсации потерь банка является залоговое имущество, невозможность его оперативного изъятия повышает риски банка и стоимость ресурса», – объясняет Владислав Мотузинский.

29 сентября Ukranian Building Community и "Финансовый Клуб" соберут на конференции «Банковская залоговая недвижимость: управление и перспективы» ТОП-менеджмент банков, руководителей профильных департаментов в банках, ТОП-менеджмент девелоперских, инвестирующих в недвижимость компаний, а также первых лиц компаний, управляющих недвижимостью с целью определить ключевые проблемы в управлении залоговым имуществом, отыскать эффективные пути взаимодействия между банками, управляющими компаниями, застройщиками, девелоперами и инвесторами.