Модератор: Сегодня появилась альтернатива кредитованию – финансовый лизинг. Насколько я знаю, в ТАСкомбанке он уже внедрен. Алексей, расскажите о нем.

Алексей Беров: Добрый день, уважаемые коллеги! В двух словах я сначала расскажу о позиции банка относительно ипотечного кредитования вообще. До недавнего времени розничный бизнес в ТАСкомбанке был достаточно слабо представлен. Мы преимущественно специализировались на корпоративном секторе. Не так давно мы запустили розницу. Основная ниша, с которой мы начали, – это беззалоговое кредитование. Но мы понимаем, что потребности наших клиентов значительно шире. Есть сегмент клиентов, которые требуют значительно большего фондирования, у них есть потребность в крупных покупках.

Как мы видим рынок ипотеки? Не буду повторяться, все озвученные проблемы актуальны. Добавлю только, что на сегодня ТАСкомбанк не работает с первичкой, только с готовым жильем. У нас очень похожая ситуация. Заемщики просят 40-50% от стоимости жилья, которое покупают, – это фондирование покупки нового жилья. Но кроме этого почти половина заявок, приходящих к нам, – это заявки на получение кредита под залог недвижимости на другие цели: на ремонт, крупные покупки, для ухода в бизнес.

Что сейчас мы можем предложить клиентам? На слайдах я это покажу. Это те проблемы, о которых сегодня здесь говорили. Почему процесс кредитования ипотеки такой сейчас сложный?

Причины:

1) Низкий уровень доверия населения ипотечным программам. Многие «обожглись» на валютных кредитах, есть крупное наследие валютных кредитов в банках, которое становится обузой для них, в том числе по финансовым показателям.

2) Высокий уровень процентных ставок в комбинации с коротким сроком взятия кредита – 7-10 лет против тех 30 лет, которые были на рынке недавно.

3) Низкий уровень платежеспособности населения. Мы всегда смотрим на доступный доход заемщика. Инфляция и тарифы резко ударили по карману населения.

4) «Остывший» рынок недвижимости – это скорее положительная предпосылка для развития рынка. В 2008-2009 годах был ипотечный бум и невероятные цены, которые были не совместимы со здравым смыслом. Сейчас этот рынок достаточно «остыл», многие вещи выравнялись, банки и клиенты понимают, что они покупают и по какой цене.

5) Высокий уровень кредитного риска и потеря обеспечения. Это второй вопрос после стоимости фондирования ипотеки, потому что ТАСкомбанк как банк с единым украинским акционером собирает фондирование только на украинском рынке. У нас нет подпитки из-за рубежа, из материнских компаний. Для нас это вызов – поиск более длинного и дешевого финансирования этих программ.

6) Достаточно тяжелый процесс взыскания задолженности, если начинаются проблемы с заемщиком.

7) Поведенческие особенности нового поколения. Поколение семь лет назад еще помнило Советский Союз. Многие из них «обожглись» на валютных кредитах, конвертации, реструктуризациях. А сейчас мы, развивая продукты, должны рассчитывать на людей, которые родились в 1990-х. Это наши будущие клиенты, вкладчики и заемщики. Молодежь не стремится к каким-то длинным обязательствам, она хочет путешествовать, учиться за рубежом. Это могут быть фрилансеры, они не привязываются к месту, не бросают якорь. Для них интересным был бы инструмент, когда они могли бы легко выйти из какого-то кредита, не принося неудобств как кредитору, так и самим себе. Поэтому поколению Z, как его сейчас называют, нужно предлагать продукты легкие, быстрые, которые можно обслуживать дистанционно.

В связи с этим мы рассматриваем лизинг как один из таких продуктов. Почему? Все то, что я перечислил выше, во многом решается лизингом жилья. Первое – это более привлекательные ценовые условия. Мы как банк снижаем уровень кредитного риска и уровень потери залога, потому что при лизинге залога изначально нет. Клиент ищет тот объект, который ему интересен, банк выкупает этот объект на себя, а потом предоставляет его в финансовый лизинг. Фактически право собственности клиенту не уходит, а вопросы выселения, взыскания и последующей реализации имущества становятся значительно проще. Это уже собственность банка. Снимается вопрос органов опеки, потому что прописать в это жилье кого-либо заемщик имеет право только с согласия банка. И что самое важное, дети здесь не приобретают права на использование этого имущества как имущества, принадлежащего заемщику. Это главный юридический фактор, который сейчас банки часто останавливает.

Что это дает клиенту? Простоту и безопасность оформления. Клиент не занимается оформлением никаких документов, связанных с залогом или с регистрацией имущества. Банк это берет на себя. Клиент подписывает только договор лизинга и обязательные договоры страхования. Начальные затраты на оформление сделки могут быть немного выше, потому что туда включаются все накладные расходы, связанные с оформлением лизинговой сделки. Обычно они не превышают каких-то разовых комиссий.

Возможность досрочного погашения есть как в кредите, так и в лизинге. Здесь клиент ничего не теряет. Право собственности в таких сделках получает банк, что является для нас плюсом. А клиент достаточно свободно может выйти из этой сделки, если ему, например, будет необходимо сменить место жительства. Это простой выход без каких-либо судебных разбирательств.

С точки зрения уменьшения рисков и стоимости самого кредита банк может выдвигать более лояльные требования к заемщикам, так как риски при таком финансировании снижаются. Поэтому банк может достаточно хорошо снизить процентную ставку.

В договоре лизинга тщательно прописываются все условия коммунальных платежей, ремонтов и других изменений в помещении. Есть обязательные виды страхования, некоторые вещи банк прописывает сам для себя.

Какие вопросы и потребности банков мы можем закрыть именно этим инструментом? Первое: это может стать инструментом регулярного кредитования. Это проще и содержит меньше рисков, чем классическая ипотека.

Второе: это является инструментом привлечения маржи либо компенсацией дорогого фондирования. На этапе оценки риска мы можем достаточно хорошо снизить процентную ставку, потому что лизинговые платежи и наличие этого объекта уже в собственности банка все удешевляет.

И третий момент. Это инструмент реструктуризации долга, что актуально для банков, у которых есть платежеспособные заемщики. И заемщик готов платить, но он никак не может выпрыгнуть из того накопившегося балласта, который у него возник. Фактически приобретая собственность и передавая этому же или другому заемщику в лизинг, банк может решить данный вопрос, во-первых, для себя, а во-вторых – помочь клиенту выйти из тупиковой ситуации.

Расходы, связанные с налогами, полностью ложатся в модель, которую мы можем перенести в стоимость и на заемщика. На самом деле это не будет накладно. Это абсолютно рабочий инструмент.

– Достаточно интересный и новый продукт для украинского рынка. Но возникают вопросы относительно первого ремонта в квартире и ремонта после аварийных ситуаций: за чей счет он происходит?

Алексей Беров: Какие-то риски банк берет на себя, какие-то страхуются. Все оговаривается в договоре. Мы разрешаем лизингодержателю проводить все работы, кроме капитального изменения помещения. Мы помогаем клиенту ощутить, что это его жилье, как будто он его взял в ипотеку. Он может забить гвоздь, куда захочет, но без серьезных перепланировок, которые нужно узаконивать. Мы создаем максимально комфортные условия для клиента, в том числе снижая свои риски, просто меняя инструмент. Я понимаю, что этим инструментом, наверное, мало кто пользуется, есть много вопросов относительно его реализации. Мы для себя приняли решение, что сейчас будем пробовать.

Тамара Савощенко: Могу прокомментировать. На самом деле это продукт не новый, мы его вынужденно используем, поскольку мы банк с большим наследием той старой ипотеки времен ипотечного бума, и у нас много принято на баланс такого имущества.

Я вижу здесь две глобальные проблемы, кроме НДС. Во-первых, управлять этим непросто. Операционные издержки на управление достаточно большие. Во-вторых, хотя этот продукт нацелен на поколение Z, но сейчас на него очень небольшой спрос. У нас на самом деле в большей степени имеется спрос тех владельцев, у которых мы все это забрали. Их жилье, которое было в стандартной классической ипотеке, перешло на баланс банка по каким-то причинам, но мы с ними как-то договариваемся.

Нет еще такого спроса, чтобы этот продукт запустить массово. Люди, скорее всего, от безысходности соглашаются, чтобы сохранить это жилье. Выкупить они его у нас не могут, мы планируем его дальше реализовывать, а оставить они его хотят.

Но с точки зрения управления для банка это очень сложно. Тут очень небольшое поле для стандартизации. Запускать с нуля пока рано – нет клиентуры.

Алексей Беров: Я с вами соглашусь по поводу массовости. Да, клиент еще растет. У нас этот продукт введен как альтернатива, это не флагман, не фокусный продукт. На сегодняшний день мы можем его откатать, посмотреть, как он работает не в качестве инструмента реструктуризации и вынужденных решений, а в качестве рыночного инструмента. Мы приобретем экспертизу, выдвинем какие-то инициативы с точки зрения популяризации либо упрощения использования этого инструмента. Классические банковские продукты, которые мы уже не один десяток лет продаем, должны меняться – как в плане клиентского спроса, так и в плане каналов, продаж, обслуживания. Это потребности рынка. Мы сейчас пробуем какие-то инструменты, которые в ближайшем будущем могут дать свой результат. Классическая ипотека, конечно, остается, мы никуда от нее не уходим. Но необходимо запускать что-то новое, заинтересовывать новых заемщиков.

Подписывайтесь на финансовые новости FinClub в соцсетях Twitter и Facebook.