После российской аннексии Крыма интерес к недвижимости на полуострове увеличился в разы, утверждают местные риелторы. Однако заключить легальные сделки с имуществом сейчас невозможно – полуостров уже не живет по украинским законам, но еще не внедрил российский механизм оформления сделок с недвижимостью и землей. Несмотря на это, цены за два месяца поднялись на 10-15% – потенциальные инвесторы рассчитывают, что после легализации рынка жилья цены будут только расти. 

Путь на юг

Девелоперы и риелторы Крыма констатируют резкий рост спроса на крымскую недвижимость. «За месяц у нас забронировали больше квартир, чем мы продали за прошлый год», – рассказывает ведущий специалист по недвижимости крымской строительной компании «Союзстройтехнология» Валерия Петрусевич. По ее словам, порядка 80% потенциальных покупателей – это россияне, а 20% – украинцы.

Ажиотаж носит точечный характер. Покупатели присматриваются к недвижимости Южного берега Крыма, Симферополя и к земельным участкам и домам, расположенным на берегу Черного моря. Причем возросший интерес инвесторов пока не затронул дорогие объекты недвижимости. Также без внимания осталось жилье в северо-восточной части Крыма. Впрочем, конвертацию ажиотажного спроса в реальный бум рынка недвижимости сдерживает отсутствие на полуострове признаваемого всеми единого правового поля.

Правовой казус

Любая сделка на рынке крымской недвижимости должна быть заключена в соответствии с украинским законодательством, сказано в законе № 1207-VII о временно оккупированных территориях, подписанном и. о. президента Украины Александром Турчиновым еще 28 апреля.

В то же время руководство Крыма предпочитает действовать согласно российскому законодательству. «Единого механизма о признании сделки в двух юрисдикциях – российской и украинской – нет», – говорит партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков.

По факту же на полуострове сейчас нет механизмов для легального оформления сделки ни по одному из законодательств. Любая смена владельца недвижимости, как в России, так и в Украине, должна фиксироваться в соответствующих реестрах. Но Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество РФ на полуострове еще не работает, а украинские аналоги – земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество были отключены еще до мартовского «референдума».

Закон о временно оккупированных территориях предусматривает, что юридически оформить сделку можно на материковой Украине. По словам президента Ассоциации «Земельный союз Украины» Андрея Кошиля, документы принимают в офисах регистрационных служб в Запорожской, Херсонской, Хмельницкой областях и в Киеве. Но на практике оформление сделок на материке практически невозможно совершить. Например, для покупки земельного участка покупатель должен предоставить выдержку из земельного кадастра. «Этот документ выдается по месту расположения участка. А кадастр в Крыму не работает», – говорит Андрей Кошиль. Он отмечает, что автоматический обмен информацией между реестром и кадастром не происходит.

«В любом случае выезд с полуострова сейчас затруднен, поэтому оформление сделок на материке – это единичные случаи», – поясняет руководитель Ассоциации специалистов банковской оценки Украины Сергей Фролов. Усугубляет ситуацию, по его словам, и то, что с 6 мая проведение любых финансовых операций между материковой Украиной и Крымом запрещено (см. "Финансовый занавес" от 7 мая).

Смелые русские

Самопровозглашенный премьер-министр Крымской автономии Сергей Аксёнов заявил, что в Крыму временно введен мораторий на оформление земли, недвижимости и приватизацию имущества. Но многие продавцы и покупатели не готовы ждать неопределенный срок и готовы на свой страх и риск искать лазейки в правовом поле. «Россияне готовы платить за квартиру наличными и не получать гарантии (оформления прав. – Прим. ред.)», – удивлена Валерия Петрусевич. Зачастую сделки оформляются при помощи предварительных договоров купли-продажи, реже – посредством дарственных или обмена. Это касается не только жилой, но и коммерческой недвижимости. Покупатели оставляют задаток в размере 10-50% от стоимости объекта, а иногда выплачивают всю сумму сразу.

Такие сделки рискованны, предупреждают эксперты. Отсутствие доступа к реестру не дает возможности посмотреть историю объекта недвижимости: отсутствие/наличие арестов, обременений, подтвердить факт собственности продавца на продаваемое имущество. «Верить на слово по имеющимся у собственника на руках документам о собственности нельзя, так как они могли давно утратить юридическую силу. Переход права собственности на недвижимость подлежит государственному регулированию, нарушение порядка регистрации сделок повлечет их недействительность», – предупреждает частный нотариус из Санкт-Петербурга Алексей Комаров. Он отмечает, что к россиянам, оформившим сделку по приобретению недвижимости в Крыму, могут начать применять санкции страны ЕС и США, которые не признают изменение правового статуса Крыма, вплоть до ограничения таким покупателям права въезда на их территорию.

Вопреки тенденции

Теневой рынок питается ожиданием того, что когда все станет легально, цены на недвижимость резко пойдут вверх. «Многие сознательно идут на столь сомнительное мероприятие, надеясь потом узаконить сделку при помощи судов. Таким образом, покупатели хотят сэкономить», – говорит директор симферопольского агентства недвижимости «НТН» Дмитрий Майоров. Ажиотаж подогревается ростом цен. По данным Валерии Петрусевич, с момента проведения «референдума» 16 марта недвижимость на ЮБК подорожала на 10-15%. В Ялте средняя стоимость квадратного метра жилья достигла $2 тыс., в Гурзуфе и Симеизе – $1,8 тыс., в Симферополе – $0,9 тыс., в Евпатории – $1 тыс.

Это идет вразрез с общеукраинской тенденцией. Украинцы, испуганные курсовыми качелями, поспешили вложить свои сбережения в покупку недвижимости еще в самом начале года. Резкий всплеск спроса на жилье экономкласса, а в Киеве еще и бизнес-класса, подтолкнул цены на 3-5%. Но уже в марте продажи практически остановились. Рынок оставался в замороженном состоянии и в апреле, и в начале мая.

Еще одной отличительной особенностью рынка недвижимости полуострова является то, что на остальной территории Украины основным двигателем продаж остается рассрочка, предоставляемая застройщиком. В Крыму сейчас спроса на эту услугу нет. «Россияне деньги в чемоданах приносят. Они же к другим ценам привыкли. Но мы просто технически не можем провести «чистую» сделку», – сокрушается крымский риелтор, пожелавший остаться неназванным. Для сравнения, по данным специализированного сайта realty.dmir.ru, средняя цена квадратного метра однокомнатной квартиры в Сочи составляет 83 тыс. руб. ($2,3 тыс.), двухкомнатной – 94 тыс. ($2,6 тыс.), трехкомнатной – 99,2 тыс. ($2,7 тыс).

Все сделки, заключаемые сейчас на рынке жилой недвижимости Крыма, нужно будет занести в Госреестр РФ, который должен заработать к 1 июня 2014-го. До 21 мая Сергей Аксенов обещает восстановить все данные по объектам недвижимости за 2013-2014 годы. Эксперты сомневаются, что удастся уложиться в заявленные сроки – базу нужно будет создавать практически с нуля, обучать госрегистраторов. «Госреестра достаточно, чтобы рынок начал нормально работать. Продавцам лишняя головная боль с соблюдением всех норм законодательства не нужна, если покупатель доволен. А россияне считают Крым своим, и их не волнуют законы Украины», – поясняет один из крымских нотариусов, также пожелавший сохранить анонимность.

Дарина Руденко