Что происходит на рынке ипотеки: проблемы финансирования жилищного строительства

Что происходит на рынке ипотеки: проблемы финансирования жилищного строительства

Развитие строительной отрасли является достаточно важной составляющей, необходимой для экономического роста страны. Строительство способствует развитию предприятий малого бизнеса, особенно тех, которые специализируется на отделочных и ремонтных работах, на производстве и установке встроенной мебели. Поэтому строительная отрасль может выступать локомотивом для целого ряда отраслей, а динамика ее показателей является своеобразным индикатором роста экономики, сообщается в обзоре «Финансового пульса».

Жилых строений за январь-июнь 2018 года было принято в эксплуатацию 3,2 млн кв. м, что на 29% меньше показателя аналогичного периода 2017 года. По вводу в эксплуатацию жилья лидирует Киев и Киевская область (28,5% от общего метража). На втором месте с большим отрывом от остальных регионов — Львовская область (13% от общей площади). Доля в общем объеме принятого в эксплуатацию жилья в Одесской и Харьковской областях составила 6,83% и 6,19% соответственно. В лидеры по сданному в эксплуатацию жилью на душу населения, кроме Киевской и Львовской областей, попали также Закарпатская и Волынская.

В 2017 году было сдано в эксплуатацию 10,2 млн квадратных метров жилья – это 0,24 кв. м на человека. В странах Западной Европы ежегодно на душу населения в среднем строится около 1 кв. м жилья, то есть в 4 раза больше, чем у нас. Невысокие темпы отечественного строительства обусловлены значительным (более 40%) износом основных средств, для замены которых необходимы существенные капиталовложения, а также периодически возникающим недостатком текущего финансирования на проведение строительных работ.

Одним из весомых источников финансирования строительных проектов для застройщиков зачастую являются средства покупателей строящихся квартир. И потенциальных покупателей в Украине хватает. На начало 2018 года жилой фонд в Украине составлял около 990 млн кв. м. То есть, в среднем на одного жителя приходится 23,3 кв. м общей площади, тогда как в Германии уровень обеспечения граждан жильем составляет 41 кв. м, в Великобритании – 44 кв. м.

По расчетам замминистра регионального развития и ЖКХ Льва Парцхаладзе, с учетом замены устаревшего жилья на качественное, учитывая европейские тенденции строительства по количеству квадратных метров на человека, для обеспечения украинцев комфортными условиями проживания нужно построить еще минимум 1 млрд квадратных метров нового жилья.

Но одно дело — потребности, а другое дело — возможности. Далеко не каждый рядовой гражданин может себе позволить приобрести квартиру, даже если нуждается в улучшении жилищных условий. Стоимость одного квадратного метра жилья составляет от полутора до двух и более среднемесячных зарплат украинцев. Откладывая ежемесячно 20% от своего заработка на приобретение жилья, скопить на него удастся не скоро. К примеру, киевлянам для этого понадобится 32 года, львовянам — 37 лет. А желающим купить на официальную зарплату квартиру в Одессе придется ждать не менее 40 лет.

Конечно, официальная средняя заработная плата не отражает всех доходов населения. Но даже при наличии дополнительных источников заработка, соотношение доходов и стоимости квартир делает их покупку нереальной для значительной части украинцев. В результате, на данный момент количество приобретаемых квартир на порядок меньше, чем реальная потребность в жилье, а многие строительные компании испытывают дефицит финансовых ресурсов.

Поэтому для успешного развития строительной отрасли необходимо предпринять шаги в направлении оживления рынка недвижимости, то есть создать условия, при которых покупка квартиры станет доступной для большинства граждан.

Застройщики пытаются частично решить эту проблему самостоятельно — при помощи предоставления покупателям рассрочки. Но, в условиях дефицита долгосрочных ресурсов, срок предоставления рассрочки, как правило, не превышает 2-5 лет, хотя иногда встречаются и предложения о рассрочке на 7-10 лет. Некоторые застройщики достаточно успешно сотрудничают с банками, создавая совместные программы ипотечного кредитования (такие программы есть у банка «Аркада», Укргазбанка, банка «Глобус», банка «Львов»). Здесь сроки кредитов уже гораздо более длинные (от 10 до 20-30 лет).

Однако на данный момент на ипотечном рынке первичной недвижимости работает небольшое количество финансовых учреждений, а объем сделок невелик (на 01.09.2018 прирост портфеля кредитов на покупку недвижимости составил всего 5% по сравнению с началом года).

Умеренная активность банков связана, прежде всего, с высоким риском, обусловленным дефицитом платежеспособных заемщиков и незащищенностью прав кредиторов. До сих пор нерешенными остаются проблемы валютной ипотеки, выданной в 2006-2008 годы, которая на данный момент практически не обслуживается. Поэтому усиление защиты прав кредиторов является очень важным условием для развития ипотеки.

Определенным сдерживающим фактором является и недостаток длинных ресурсов (для банков эта проблема тоже является актуальной). Поэтому в данной ситуации реальным стимулом к расширению кредитования может стать развитие инструментов рефинансирования банковских кредитов, в том числе, с использованием ипотечных облигаций и, возможно, закладных.

Кроме того, одним из существенных препятствий для активного развития банковского кредитования на первичном рынке недвижимости является тот факт, что на данный момент имущественные права на строящуюся недвижимость не включены НБУ в перечень залогового обеспечения, учитывающегося при расчете резервов по кредитам. Поэтому банки вынуждены формировать резервы на всю сумму ипотечных кредитов, тем самым «замораживая» значительные средства, которые могли бы использоваться на кредитование. Если делать ставку на развитие ипотеки, регулятору целесообразно пересмотреть условия резервирования в сторону смягчения и учитывать права на незавершенную недвижимость в качестве залога (хотя бы с невысоким коэффициентом ликвидности).

Немаловажным фактором являются и ценовые условия банковского кредитования. В связи с достаточно высокой стоимостью ресурсной базы, банковские ставки по ипотечным программам приемлемы далеко не для всех потенциальных заемщиков. Поэтому хорошим стимулом развития ипотеки может стать также наличие реальной и последовательной поддержки со стороны государства в виде программ по обеспечению населения доступным жильем.

Ввод в эксплуатацию жилых зданий за январь-июнь 2018 года

Принятие жилья в эксплуатацию за январь- июнь 2018 года

Общая площадь

 

Всего, м2

В процентах к аналогичному  периоду прошлого года

В расчете на 1000 человек

Доля региона

Украина

3 261 464,00

70,80

77,10

100%

Винницкая

95383

72,1

60,5

2,92%

Волынская

171543

106,9

165,4

5,26%

Днепропетровская

132271

79,5

41,0

4,06%

Донецкая

13694

88,3

3,3

0,42%

Житомирская

41000

74,0

33,2

1,26%

Закарпатская

196213

116,9

156,3

6,02%

Запорожская

33062

77,1

19,1

1,01%

Ивано-Франковская

158595

61,9

115,3

4,86%

Киевская

594111

71,7

341,7

18,22%

Кировоградская

17945

96,4

18,8

0,55%

Луганская

5376

91,7

2,5

0,16%

Львовская

426793

104,5

169,8

13,09%

Николаевская

18356

51,9

16,0

0,56%

Одесская

222841

88,2

93,9

6,83%

Полтавская

74972

68,3

53,1

2,30%

Ровенская

114816

50,7

98,9

3,52%

Сумская

26616

55,2

24,3

0,82%

Тернопольская

73096

47,5

69,5

2,24%

Харьковская

201913

160,7

75,3

6,19%

Херсонская

36695

238,6

35,0

1,13%

Хмельницкая

96151

44,1

75,3

2,95%

Черкасская

55262

94,3

45,2

1,69%

Черновицкая

74148

75,2

82,0

2,27%

Черниговская

46640

65,6

45,8

1,43%

г. Киев

333972

35,7

115,6

10,24%

Источник – Данные Государственной службы статистики

Соотношение заработных плат и цен на квартиры в различных регионах

Регионы

Средняя зарплата за август 2018, грн

Стоимость кв. м квартиры на 01.09.18, грн

Соотношение стоимости квадратного метра и ежемесячной зарплаты

Стоимость однокомнатной квартиры  (35 кв. м)

Соотношение стоимости квартиры и годовой зарплаты

Соотношение стоимости квартиры и 20% годовой зарплаты

Винницкая

7 923,72

17 323,00

2,19

606 305,00

6,38

31,88

Волынская

7 460,42

14 877,00

1,99

520 695,00

5,82

29,08

Днепропетровская

9 002,18

17 562,00

1,95

614 670,00

5,69

28,45

Донецкая

9 758,65

13 574,00

1,39

475 090,00

4,06

20,28

Житомирская

7 469,99

13 998,00

1,87

489 930,00

5,47

27,33

Закарпатская

8 005,79

15 021,00

1,88

525 735,00

5,47

27,36

Запорожская

8 780,82

14 119,00

1,61

494 165,00

4,69

23,45

Ивано-Франковская

7 792,40

16 156,00

2,07

565 460,00

6,05

30,24

Киевская

9 166,38

14 075,00

1,54

492 625,00

4,48

22,39

Кировоградская

7 368,00

14 092,00

1,91

493 220,00

5,58

27,89

Луганская

7 557,95

10 473,00

1,39

366 555,00

4,04

20,21

Львовская

8 194,22

20 944,00

2,56

733 040,00

7,45

37,27

Николаевская

8 224,16

14 916,00

1,81

522 060,00

5,29

26,45

Одесская

8 163,94

22 629,00

2,77

792 015,00

8,08

40,42

Полтавская

8 522,83

15 411,00

1,81

539 385,00

5,27

26,37

Ровенская

7 423,40

14 978,00

2,02

524 230,00

5,88

29,42

Сумская

7 588,67

13 005,00

1,71

455 175,00

5,00

24,99

Тернопольская

7 165,12

14 272,00

1,99

499 520,00

5,81

29,05

Харьковская

7 758,84

17 728,00

2,28

620 480,00

6,66

33,32

Херсонская

7 255,04

15 579,00

2,15

545 265,00

6,26

31,32

Хмельницкая

7 352,89

13 414,00

1,82

469 490,00

5,32

26,60

Черкасская

7 610,47

14 363,00

1,89

502 705,00

5,50

27,52

Черновицкая

6 882,94

18 239,00

2,65

638 365,00

7,73

38,64

Черниговская

7 196,15

13 596,00

1,89

475 860,00

5,51

27,55

г. Киев

13 659,01

29 744,00

2,18

1 041 040,00

6,35

31,76

Украина всего

8 977,00

16 003,52

1,78

560 123,20

5,20

26,00

Источник – Данные Государственной службы статистики, данные портала domik.ua